报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 香港学生住宿市场投资前景独特，将表现不佳或负资产酒店改造成学生宿舍趋势渐长，能满足学生对实惠便利住宿的需求，为投资者带来丰厚回报 报告深入探讨该趋势背后的驱动力，展示成功案例，为投资者提供全面信息，助其做明智决策 同时提出解决方案，优化资源、增加学生宿舍供应，把握市场潜力[3] 根据相关目录分别进行总结 香港高等教育需求的增长 - 香港大学国际化程度高，多所院校跻身国际排名前列，吸引全球学生 政府推动“留学香港”政策，提高非本地本科生招生配额并提供资金，海外学生人数显著增加 预计2024 - 2025学年非本地学生入学人数将超80,000人，2027/28学年将达97,857人[6] 学生住宿的现状 - 香港学生住宿选择多样，包括校内大学学生宿舍、专门建造/酒店改造的私人学生宿舍与共享空间、合租公寓/私人租赁 校内宿舍因临近校园、设施好、安全保障高受学生欢迎，但供不应求，专门建造/酒店改建的私人学生宿舍成商业机会[9] 学生住宿的供应情况 - 学生住宿需求增长，新住宿项目交付慢，许多学生无法入住校内或私人宿舍，促使住宅租赁市场复苏 目前十三所大学提供约42,093个校内宿舍床位，2023年学生签证申请意味着床位缺口达17,006个 投资者发现酒店改建商机，截至2024年第四季度，香港已建成10个相关项目，提供2,980个床位[12] 未来的学生住宿供应 - 政府启动多个宿舍项目，预计2024 - 2027年提供约7,900个床位，教资会资助大学预计到2027年增加约13,500个床位 2028年学生住宿总供应量预计达55,000个床位，但2027/28学年非本地学生人数预计达97,857人，床位需求仍迫切[15] 投资者指南：投资学生住宿的优势 - 稳定回报：学生签一年期租约，确保物业所有者稳定收入，房东可根据市场调租金，且学生倾向一次性付全年租金，提升运营方流动资金[19] - 高入住率：学生需整学年住宿，入住率通常较高，如Y83学生宿舍首年入住率85%，次年达100%，预计未来入住表现稳健[20] - 较低运营成本：与酒店运营相比，学生住宿专注满足学生基本需求，简化服务、减少维护成本，降低人力支出[21] 投资者指南：关键考量因素 - 转型物业：酒店有必要基础设施，靠近地铁站，对学生有吸引力 2024年酒店转型累计交易量达13亿港元 是否转换物业需分析收益表现、市场竞争和未来前景，考虑财务可行性和监管合规性[23] - 财务可行性：三至四星级酒店适合改建，标准酒店房间可增加床位提升收入 改建和翻新成本约每平方呎500 - 800港元，学生宿舍预期收益率在4.5% - 8%之间[24] - 法规合规性：土地使用方面，香港岛及市区许多酒店土地契约用途灵活，“住宅用途”或“商业/酒店用途”地块运营学生宿舍限制少，但部分地块可能有特定限制 分区及牌照要求方面，改建需保留酒店牌照，否则可能面临规划申请挑战，多数划为GIC的大学或公共机构作学生宿舍无需规划申请[25][27] 成功案例 - 从Hotel Sav到Y83：2022年3月，AEW资本与晶苑投资以16.5亿港元收购Hotel Sav，定位为600个床位的学生公寓Y83 该物业持有酒店牌照，无需规划申请 首年入住率85%，次年达100%，2024年租金涨幅14% - 18%[31][32] 现有学生公寓投资机会 - 悦品海景酒店：位于九龙观塘伟业街163号，提供598间客房，方便前往购物中心和地铁站，靠近多所教育机构[34] - 旭逸酒店：位于九龙旺角砵兰街60号，有199间客房，步行一分钟到港铁油麻地站，可吸引多所教育机构学生[36] - 悦品度假酒店：位于新界屯门建丰街4号，2019年开业，提供430间主题客房，靠近岭南大学等教育机构[39] 悦品度假酒店的转型潜力 - 调整楼层布局，最大容纳量可达1,060个学生床位，预计收入超现有酒店，租客流动率低，优化运营成本 改建预期收益率约6.8% - 7.8%，土地租约限制少，持有酒店牌照，改建相对直接迅速，有望赶上下一学年[44] 建议 - 屋宇署加快建筑计划审批，消防处提供新指导方针，加快学生宿舍开发进程 政府简化监管和审批流程，引入“酒店 - 学生宿舍”类别，放宽分区法规 政府允许更大灵活性，将未充分利用的物业改造为学生宿舍[50] 结论 - 香港学生住宿市场充满活力，非本地学生人数增长带来投资机会，酒店改建为学生宿舍可解决住房需求，为利益相关者创造财务回报，提升学生生活体验[51]