报告行业投资评级 - 增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs持续升温，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力 [2][4][68] 根据相关目录分别进行总结 美、日REITs股息率与债市收益率对比 - 分红收益贡献美国REITs投资总回报超50%，长周期视角下美联储加息周期结束往往带来权益型REITs股息率与十债收益率利差走阔 [10] - 小周期内美国权益型REITs表现受利率环境和预期驱动，总回报指数与十债收益率走势呈反向趋势 [18] - J - REIT以稳定现金流回报和较高收益率获市场认可，年化股息收益率稳定在4%上下，经济上行期利差缩小、下行期或动荡期利差扩大 [23][26] 看好2025年低利率环境下REITs持续升温 - 全球经济不确定性使投资者倾向在高股息资产中寻求稳定 [31] - 债市资金供需角度利率下行趋势短期或不改，推动红利投资热潮，2024年REITs全收益指数走势验证美/日REITs市场逻辑 [35][39] 2025年如何挑选C - REITs个券 - REITs上市初期温和上涨，后经历涨跌波动，2024年末市场进入低利率时代，REITs迎来高息资产追捧热潮 [44][45] - 估值角度，弱周期REITs结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性等，可提前布局可扩募资产储备充足的原始权益人 [49][50] - 股息角度，产权类分派率与十债收益率差额在250bp左右，仍存结构性机会 [61] 投资建议 - 持续看好2025年REITs市场升温，择时是二级投资关键，结合资产韧性等挑选弱周期个券，关注强周期板块政策主题下的弹性及项目管理能力 [68]