公司信息 - 天士力医药集团成立于1998年4月30日，营业期限至2050年1月1日，注册资本为149,395.0005万元[22] - 天士力生物医药产业集团成立于2000年3月30日，营业期限无固定期限，注册资本为80,000万元[23] 评估相关日期 - 评估基准日为2024年10月31日[16] - 评估报告日为2024年12月16日[4] - 备案回执生成日期为2025年02月13日[5] 评估数据 - 评估范围内资产账面价值为4734.79万元，评估价值为5975.84万元，增值额为1241.05万元，增值率为26.21%[17] - 固定资产 - 房屋建筑物账面价值4617.23万元，评估价值4689.30万元，增值额72.07万元，增值率1.56%[52] - 无形资产 - 土地使用权账面价值117.56万元，评估价值1286.54万元，增值额1168.98万元，增值率994.33%[52] 资产信息 - 土地使用权面积为45,549.5平方米，使用年限至2057年11月13日[27] - 房屋建筑物面积为65,016.77平方米[27] - 拟转让资产土地面积为16,047.80平方米，房屋建筑物面积为9,353.72平方米[27] 评估方法及公式 - 选用成本法对房屋建筑物类资产进行评估[37] - 采用市场法和基准地价修正法对土地使用权进行评估[37] - 建安工程造价可抵扣增值税计算公式为可抵扣增值税=建安工程造价/1.09×9.00%[39] - 前期费及其他费用中可抵扣增值税计算公式为可抵扣增值税=建安工程造价×可抵扣前期费率/1.06×6%[39] - 年限成新率计算公式为年限成新率=(建筑物经济寿命年限 - 已使用年限)/建筑物经济寿命年限×100%[39] - 资金成本计算公式为资金成本=(建安工程造价 + 前期及其他费用)×贷款市场报价利率×合理建设工期/2[38] - 综合成新率=年限法成新率×40%+勘察法成新率×60%[40] - 评估值=含税重置成本×综合成新率[40] - 市场法计算公式：P = PB × A × B × C × D × E × F × G[44] - 基准地价修正法公式：土地评估单价=基准地价×K1×K2×K3×K4×K5 + K6[44] - 土地评估值=土地评估单价×土地面积×(1 + 增值税税率)[44] 评估流程 - 公司于2024年11月22日接受委托并拟定评估计划[44][45] - 评估人员于2024年11月22日至2024年12月16日对资产实施评估[44] - 评估人员于2024年11月23日至2024年11月24日进行现场调查[45] - 项目负责人完成初步报告后经内部审核、沟通后出具正式报告[47] 其他 - 天士力医药集团于2024年11月22日召开总经理办公会同意出售信息楼房地产[24] - 评估结论使用有效期为自评估基准日起一年[58] - 截至评估基准日，评估对象不存在抵押、担保等事宜[56]