报告行业投资评级 - 报告虽未明确提及行业整体投资评级，但提及有Buy评级的股票，如COLI、CRL、Greentown和Longfor [1] 报告的核心观点 - 2025年行业有见底迹象，更好的政策执行是市场进一步走强的关键，能重新点燃通胀预期、增强家庭信心并确保开发商债务解决顺利推进，市场企稳的更多证据将在未来几个月支撑相关股票估值提升 [1] 根据相关目录分别进行总结 政策执行情况 - 2025年需更有效执行过去几年政府已宣布的政策，市场关注的主要政策包括“白名单计划”和“去库存” [8] - “白名单计划”截至1月中旬获批资金支持达5.6万亿元，2025财年首3周新增获批5700亿元，此前截至2024年底获批的5.03万亿元支持交付了累计1400万套住房单元 [8] - “去库存”方面，中央出台更详细指导方针，地方开始初见成效，如广东宣布首批约350亿元土地回购计划，涉及15个城市160多个土地项目，建筑面积约680万平方米，同时地方政府专项债券发行加速，年初至今新增发行约2700亿元，较2024年第四季度周度发行速度提升超40% [8] - 展望2025年第一季度剩余时间和即将召开的两会，预计会有城市更新和住房去库存资金支持的更多细节、存款准备金率下调以带动住房公积金贷款利率和房贷利率下调、一线城市限购政策进一步放松等政策 [8] 物理市场情况 - 市场表现分化，高等级城市有改善，上海中价位房产获更多支持，北京高单价类别房产均价表现较弱 [14][15] - 高等级城市交易量可能继续领先，监测市场本季度迄今交易量较政策放松前平均提升超20%，样本一级/二级市场周度交易量同比分别提升8%/25%，一线城市表现更优，2025年2月新房项目推出数量同比整体呈积极改善，但不同城市等级仍有分化 [16] - 价格方面，全国层面2025年1月70城一级/二级市场均价指数环比分别为 -0.1%/-0.3%，一线城市一级市场均价连续第三个月环比改善，二级市场保持稳定 [16][22] - 土地市场在2025年1月有所改善，成交量同比降幅收窄，价值同比稳健增长，主要受一线城市土地平均销售价格强劲、土地拍卖溢价率回升以及低等级城市因去年基数低而出现量价回升的推动，但1 - 2月土地供应相对较低，需关注土地市场复苏势头的可持续性 [16][37] - 房贷利率有下调空间，尽管央行2025年2月宣布贷款市场报价利率（LPR）不变，但市场对今年LPR下调的预期基本不变，且存量房贷利率下调有进展，如湖南省2024财年为家庭节省约32亿元房贷利息支出 [16][17] 开发商流动性情况 - 开发商流动性有积极进展，绿城中国于2月14日发行3.5亿美元2028年到期的高级票据，票面利率8.45%，2月18日又宣布额外发行1.5亿美元同期限同票面利率票据，这是中国房地产开发商行业过去两年首次发行美元债券，部分显示投资者信心逐步恢复和开发商融资渠道改善，预计新发行债券将帮助公司对现有借款进行再融资，绿城中国上周还提出回购至多7.41亿美元未偿还债券 [40] - 万科方面，有新的政府流动性注入计划以解决其资金缺口，包括允许地方政府动用2025财年地方政府专项债券额度约200亿元收购万科未售项目和闲置土地储备，允许万科及其附属公司通过新发债券或银行贷款进行再融资，万科已按计划偿还2月18日到期的20亿元中期票据，并通过宣布租赁住房项目的预REITs化获得14亿元流动性 [40] - 开发商资金来源略有改善，2025年1月开发商总新增资金来源（不包括销售回款和开发贷款）同比下降11%，好于2024年同比下降20%的情况，主要受境内债券和资产支持证券（ABS）发行的支持，但随着2025年3月和6 - 7月临近，开发商还款压力仍较大，2025年剩余时间和2026年合计占行业未偿还债券总到期量的约60% [40] 开发商估值情况 - 报告提及中国开发商的估值比较，但未详细阐述具体内容 [49]