报告行业投资评级 - 推荐 [2] 报告的核心观点 - 2025 年 1 月楼市核心城市热度延续，中低能级城市需求释放修复，核心城市 2 月土拍表现好，需求持续释放对行业发展重要 [4] - 2050 年前楼市整体需求在 8.75 亿方以上，内生和外生需求对楼市库存去化起重要作用，维持内生需求稳步释放是整体基调，外生需求是 2025 年重要工作方向且有望支撑行业整体估值 [4] - 头部房企运营管理能力优秀、有资金优势，市占率有望进一步抬升 [4] 根据相关目录分别进行总结 基本面逐渐筑底 - 销售：核心城市二手房市场展现韧性：2024 年 9 月以来政策出台，Q4 楼市热度提升；2025 年 1 月一线城市二手房市场整体较好，部分二线城市二手房同比正增长；新房整体弱于二手房，28 个重点城市 1 月整体销售面积同比微降 0.89%，考虑春节假期，28 个重点城市基本延续止跌回稳趋势 [10][13][16] - 土地：拿地溢价率提升：2025 年 1 月全国百城土地成交建面同比下滑 13.32%，成交总价同比增长 7.77%，一线城市占比 28.07%为 2019 年以来最高；1 月百城土地成交溢价率为 8.73%，是 2021 年 8 月以来最高水平；2 月上海土拍平均溢价率 33.56%，是 2019 年以来最高水平 [24][27][32] 长期需求或在 8.75 亿方以上 - 住房需求核心要素：人口是房地产长期趋势重要指标，2024 年我国人口负增长，预计 2050 年前维持在（13 亿，14 亿）区间且缓慢下降；城镇化进程带来住房需求，2024 年城镇化率 67%，预计 2030 年突破 70%，2047 年突破 80%，2050 年达 82.64%；家庭户均人口数下行，人均住房面积提升可弥补人口增长承压困境 [38][43][47] - 刚性需求：由人口增长和城镇化率提升带来，按刚性需求 =（全国城镇人口－全国城镇人均住房面积）方法计算，2035 年刚性需求为 2.32 亿方，2050 年为 1.69 亿方 [50][53] - 改善性需求：我国人均住房面积有提升空间，带来改善性需求；2020 年城镇居民人均住房建面 38.62 平米/人，2023 年超 40 平米；假设 2050 年人均住房面积线性提高至 56 平米/人，2035 年改善性需求为 5.84 亿方，2050 年为 6.19 亿方 [56][62][65] - 更新需求：部分房屋房龄久有更新需求，2020 年 27.56%家庭户居住在 2000 年之前建造房屋中；预计 2030 年前、2031 - 2040 年、2041 - 2050 年房屋更新规模分别为 15.40 亿方、17.73 亿方、17.55 亿方，50%拆除比例下更新需求分别为 0.77 亿方、0.89 亿方、0.88 亿方 [68][71][73] - 需求中枢：2050 年总需求在 8.75 亿方以上，刚性、改善性、更新需求分别为 1.689 亿方、6.185 亿方、0.878 亿方，分别占 19.30%、70.67%、10.03%；89.97%来自内生需求，10.03%来自外生需求，内生需求中枢为 8.06 亿方 [76][78] 政策助力止跌回稳 - 地方两会政策多次提到地产：2022 年起需求端政策持续出台，2024 年 9 月开始多部门支持房地产止跌回稳；各地政府工作报告多次提及房地产发展新模式、止跌回稳等内容；新模式或通过“保障 + 市场”住房供应体系实现，消化库存是主要工作方向，城中村改造有望释放住房需求；“白名单”保交楼贷款金额增加，多数省份明确做好保交楼工作；多地披露用专项债券资金土地收储计划，14 城共收储 96 个地块，收购价格 243.585 亿元 [82][83][87] - 货币政策适度宽松：央行推动金融政策落地见效，加大存量商品房和土地盘活力度；2024 年 5 月推出 3000 亿保障性租赁住房再贷款，截至三季度末使用 162 亿；实施适度宽松货币政策，购房相关浮动利率 - 5 年期 LPR 仍处下行通道 [94][98] 估值与投资建议 - 估值：2024 年 9 - 11 月行业整体估值提升，2025 年逐渐修复；内生和外生需求对楼市库存去化重要，维持内生需求稳步释放是基调，外生需求是 2025 年重要工作方向，有望支撑行业整体估值 [99] - 投资建议：看好保利发展、招商蛇口、龙湖集团、滨江集团、万科 A、新城控股、招商积余；建议关注优质开发绿城中国、华润置地、中国海外发展，优质物管华润万象生活，优质商业张江高科、恒隆地产，代建龙头绿城管理控股，中介龙头贝壳 - W、我爱我家 [4][105]