报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 二月楼市回暖，小阳春表现可期，认为去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确道路上并将持续发力，近期行业呈现政策底、信用底、需求底三底叠加，强化了止跌回稳，房地产及产业链值得更积极对待，行业供给出清接近终章，供给出清将推动结构出现强弹性，预计优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升 [4] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2月28日克而瑞发布2025年2月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额160亿元，华润、中海单月销售额分别为135、132亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期92亿元上升至132亿元，2月单月销售过百亿房企为5家，较2024年同期增加3家，对比2023年同期减少10家 [2] 点评 - 2月房企销售额单月同比+3%/累计同比 -7%，分别较前值+19pct/+8pct，销售边际出现改善，2月新房销售均价同比+19%、并且环比持平，表明销售结构中一二线城市好于三四线，考虑到春节后无政策催化背景中核心城市二手房成交走好及政策组合拳仍在陆续践行，后续小阳春市场表现值得期待 [4] - 2月单月销售保利、华润、中海排名前三，房企销售有所分化、优质房企同比增长明显，主流企业中华发、越秀、中海等销售同比排名靠前且显著好于行业，主流房企中销售面积同比增速普遍低于销售金额同比增速，表明房企销售结构中高能级城市占比提升 [4] - 1 - 2月累计销售保利、中海、华润排名前三，前2月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大，主流企业中华发、中海、融创等销售同比排名靠前且显著好于行业 [4] 投资分析意见 - 推荐产品力房企滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；低估值修复房企新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；收储及城改受益房企越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；二手房中介关注贝壳、我爱我家；物业管理华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务 [4] 主流AH上市房企估值情况 | 公司代码 | 公司简称 | 收盘价（元） | EPS（元）（2023A、2024E、2025E） | 市盈率（2023A、2024E、2025E） | 市净率PB（2023A） | 归母净利润（亿元）（2023A、2024E、2025E） | 归母净利润增速（2023A、2024E、2025E） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 600048.SH | 保利发展 | 8.70 | 1.01、0.42、0.43 | 8.6、20.7、20.2 | 0.5 | 120.7、50.2、51.3 | -34.2%、 -58.4%、2.2% | | 001979.SZ | 招商蛇口 | 9.82 | 0.65、0.63、0.69 | 15.1、15.6、14.2 | 0.9 | 63.2、56.7、62.4 | 48.2%、 -10.2%、10.0% | | 002244.SZ | 滨江集团 | 10.83 | 0.81、0.86、0.94 | 13.4、12.6、11.5 | 1.3 | 25.3、26.6、29.2 | -32.4%、5.2%、9.9% | | 600325.SH | 华发股份 | 5.65 | 0.79、0.65、0.71 | 7.2、8.7、8.0 | 0.7 | 18.4、17.8、19.5 | -28.7%、 -3.4%、9.8% | | 600153.SH | 建发股份 | 10.34 | 4.29、1.09、1.37 | 2.4、9.5、7.5 | 0.6 | 131.0、32.2、40.3 | 108.6%、 -75.4%、25.1% | | 0960.HK | 龙湖集团 | 9.83 | 2.07、1.71、1.73 | 4.8、5.8、5.7 | 0.5 | 128.5、117.5、119.3 | -47.3%、 -8.6%、1.6% | | 1109.HK | 华润置地 | 23.99 | 4.40、3.94、4.12 | 5.5、6.1、5.8 | 0.7 | 313.7、280.9、293.9 | 11.7%、 -10.4%、4.6% | | 0688.HK | 中国海外发展 | 13.29 | 2.34、2.11、2.12 | 5.7、6.3、6.3 | 0.4 | 256.1、231.5、232.1 | 10.1%、 -9.6%、0.3% | | 1908.HK | 建发国际集团 | 14.24 | 2.36、2.26、2.48 | 6.0、6.3、5.7 | 1.1 | 50.4、51.3、56.4 | 19.3%、1.9%、9.9% | | 0123.HK | 越秀地产 | 4.87 | 0.85、0.81、0.85 | 5.7、6.0、5.7 | 0.4 | 31.9、30.2、31.8 | -19.4%、 -5.1%、5.3% | | | 平均值 | | 1.96、1.45、1.54 | 7.4、9.8、9.1 | 0.7 | 113.9、89.5、93.6 | 3.6%、 -17.4%、7.9% | [25] 主流AH上市物业管理企业估值情况 | 公司代码 | 公司简称 | 收盘价（元） | EPS（元）（2023A、2024E、2025E） | 市盈率（2023A、2024E、2025E） | 市净率PB（2023A） | 归母净利润（亿元）（2023A、2024E、2025E） | 归母净利润增速（2023A、2024E、2025E） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 001914.SZ | 招商积余 | 10.48 | 0.69、0.76、0.85 | 15.1、13.8、12.3 | 1.1 | 7.4、8.1、9.1 | 24.0%、10.1%、11.9% | | 002968.SZ | 新大正 | 9.15 | 0.70、0.64、0.70 | 13.1、14.3、13.1 | 1.8 | 1.6、1.5、1.6 | -13.8%、 -9.4%、9.0% | | 6098.HK | 碧桂园服务 | 5.23 | 0.09、0.50、0.57 | 58.1、10.5、9.2 | 0.5 | 2.9、16.6、18.9 | -85.0%、468.2%、13.9% | | 2869.HK | 绿城服务 | 3.58 | 0.19、0.22、0.25 | 18.8、16.3、14.3 | 1.6 | 6.1、7.0、8.1 | 10.6%、15.6%、15.0% | | 2669.HK | 中海物业 | 4.69 | 0.41、0.48、0.56 | 11.4、9.8、8.4 | 3.5 | 13.4、15.7、18.3 | 18.0%、16.9%、16.7% | | 6049.HK | 保利物业 | 28.83 | 2.49、2.82、3.15 | 3.2、10.2、9.2 | 1.8 | 13.8、15.6、17.5 | 24.0%、13.0%、11.9% | | 1209.HK | 华润万象生活 | 29.80 | 1.28、1.58、1.95 | 23.3、18.9、15.3 | 4.2 | 29.3、36.1、44.6 | 32.8%、23.4%、23.3% | | 2602.HK | 万物云 | 20.76 | 1.66、1.58、1.74 | 12.5、13.1、11.9 | 1.4 | 19.6、18.6、20.4 | 29.4%、 -5.1%、10.0% | | | 平均值 | | 0.94、1.07、1.22 | 19.4、13.4、11.7 | 2.0 | 11.8、14.9、17.3 | 5.0%、66.6%、13.9% | [26]