报告行业投资评级 无 报告的核心观点 - 2024年下半年以来房地产市场呈积极变化，四季度全国商品房网签成交亮眼，房价指数回稳，市场信心提振，不同城市表现有差异，上海、杭州等核心城市多项核心指标率先企稳向好 [7] - 典型城市兑现政策成效，核心指标整体企稳向好，深圳引领成交规模复苏，部分城市仍处筑底深水区，成都、西安人均购房面积超1.5㎡，购房需求旺盛，房价指标现积极信号，库存压降加速，优质板块价值显现，投资聚焦确定性，头部城市盈利优势显著，八城有望率先破局，精准调控仍是关键 [7][8][9] 根据相关目录分别进行总结 整体趋势：兑现政策预期，核心指标从低迷走向企稳 - 成交规模：2024年下半年24个重点城市新房成交止跌企稳，一线城市恢复更好，四季度一线城市新房成交同比增长46%，24个重点城市平均增长13%，深圳四季度同比增长达146% [11] - 一二手结构：“卖二买一”交易链条恢复，2024年四季度重点城市一手房成交占比达41%，较三季度提升7个百分点，如武汉四季度新房成交占比达52%，较三季度提升12个百分点 [14][15] - 短期库存：2024年岁末消化周期见顶，狭义库存同步回落 [17] 规模调整：深圳引领成交复苏，部分城市仍处筑底深水区 - 成交趋势：2024年交易量仍在探底，仅深圳一二手成交同比双增，新房同比增长24%，二手房同比增48% [18] - 人均购房：成都、西安人均购房面积超1.5㎡，成都为1.67平方米，西安为1.7平方米，购房需求旺盛 [21] - 控制供给：天津、成都积极压降供地规模，近三年长期库存下降超1000万平方米，2024年新房开盘去化率均超五成 [21][22] - 小结：深圳、成都等规模调整成效显著，部分城市如广州、济南、苏州等表现不及预期，库存压力攀高 [24][25] 房价动态：走势向好有迹可循，重庆、长沙投资亮点突出 - 租售比：均值1.8%超过存款利率水平，重庆已接近商贷利率 [27] - 房价收入比：购房压力显著分化，长沙人均收入已可覆盖0首付贷款 [27] - 近期趋势：2024年末房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正 [27] - 各类项目：高档项目抗跌性较佳，青岛、北京、长沙尤为突出 [27] - 小结：多数城市租售比已超过存款利率，长沙购房压力最轻 [27] 库存压力：显著降低，徐苏深等优质板块存结构性机会 - 库存规模：青岛、南京等9城库存压降超100万㎡，如青岛2025年1月狭义库存仅999万平方米，较2024年1月下降258万平方米，同比降幅达21% [29][31] - 优质板块库存：徐州、苏州、深圳核心板块去化压力显著好于全市平均，差值均在5个月以上 [32] - 低风险板块交易规模：上海、杭州、成都、深圳低风险板块交易规模仍达2000亿元以上 [34] - 小结：库存压力显著改善，深圳、苏州等优质板块价值凸显 [36] 投资销售：企业拿地缩量提质，近两年成交宅地开盘七成盈利 - 企业投资：市场化企业更倾向投资优质土储，仅为少数城市拿地主力 [37] - 开盘去化：下半年销售情况普遍转好，杭州、长沙年均去化率超过五成 [37] - 项目盈利：盈利项目占比接近八成，杭州101个项目实现盈利 [38][39] - 小结：地市高溢价与城投托底并存，上海、杭州、天津投资优势凸显 [42] 总结：沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 - 杭州、上海等八城多指标表现优异，2025年企稳回升可期，如杭州狭义消化周期不到半年，2024年平均开盘去化率高达51%；上海狭义消化周期仅1年左右，2024年平均开盘去化率超四成 [45][47] - 广州、长沙、重庆等单项优势突出，有望迎来更多积极变化 [49][50] - 建议提振需求与优化供给并重，结构性调控驱动市场新平衡，供给端完善分级管控机制，需求端分层激活有效需求，政策协同强调中央与地方联动 [52][54][56]