报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1 月上海商办物业新增供应总面积大幅回落成交总面积小幅微涨，二手办公成交量有所回落但仍处历史高位，二手商业成交量大幅下跌且外围区域成交持续活跃 [2][3][12][17] 根据相关目录分别进行总结 商办物业新增供应与成交情况 - 1 月上海商办物业新增供应总面积约 14.96 万平方米环比下跌 35%，略低于近半年供应面积平均值 [2] - 商业物业有五个区域新增供应较上月减少两个，总供应面积 6.78 万平方米环比下降 18%，总供应套数 251 套环比上涨 90% [2] - 办公物业供应区域三个较上月减少一个，总供应面积 8.17 万平方米跌幅 45%，普陀区新增供应面积约 7 万平方米占 85% [2] - 1 月上海商办物业成交总面积 13.66 万平方米环比涨幅 4%，未受春节假期较大影响 [3] - 商业物业成交面积 7.04 万平方米环比下降 29%，成交套数 171 套环比下降 49% [3][4] - 办公物业成交面积 6.62 万平方米环比上涨 105%，成交套数 284 套环比上升 238% [5] - 1 月商办物业成交分布于 15 个行政区较上月增加一个，嘉定区与闵行区商业成交面积均超 2 万平方米，合计占全市商业成交总量 67% [6] - 闵行区与青浦区办公成交量连续两月超 2 万平方米，金山区成交面积超 1 万平方米，其余区域平均成交面积 0.25 万平方米 [7] 典型项目成交情况 - 海之洲位于青浦区徐泾板块，1 月成交 43 套办公房源，总成交面积约 19785 平方米，位列全市办公成交面积榜首 [9][10] - 安亭新镇雅苑位于嘉定区安亭汽车城板块，1 月成交 4 套商铺，成交面积达 22699 平方米，为当月商业物业市场成交面积最高项目 [11] 二手办公成交情况 - 1 月上海市二手办公成交量环比降幅 33%，下降至 5.1 万平方米，但仍处于历史高位水平，中心区域成交活跃度稍有降低，成交量占比约 58% [12] - 多数区域二手办公成交量小幅下跌，徐汇区环比上涨 39%成交面积 2263 平方米，青浦区环比上涨 129%成交面积 3133 平方米 [13] - 浦东新区 1 月二手办公成交面积 7339 平方米，环比下跌 59%，但仍稳居首位，太平人寿大厦一套整层房源成交面积 2209 平方米 [14] - 近三个月二手办公市场热门成交项目集中在中心城区，物业类型以标准办公为主，本统计周期仅玉城大厦新上榜，1 月成交两套房源总成交面积约 613 平方米 [15] 二手商业成交情况 - 1 月上海二手商业市场成交量下滑至 2.9 万平方米，环比下降 38%，成熟社区商业占主导地位 [17] - 1 月外围区域商业成交优于中心城区，青浦区成交量最大，成交面积 5619 平方米环比上涨 17%，青浦新城、华新镇等区域交易活跃 [18] - 大多数区域二手商业成交量下跌，普陀区成交面积环比上涨 426%为 1099 平方米，崇明区成交量上升为 1119 平方米，崇明西部成交一栋全幢商铺面积 558 平方米 [19] - 近三个月二手商铺市场成交热点集中在城市外围区域，占比接近 70%，社区配套商业成交活动持续活跃 [20] - 本次榜单有 2 个新增项目，东银公寓位于浦东新区洋泾板块，1 月成交 1 套整层商铺面积约 1046 平方米 [20][21]