报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告对2025年1月上海住宅买卖市场进行监测分析，指出新房供求环比季节性回落但成交同比小幅增长，外环内楼盘供应和高总价房源成交占比上升；二手住宅成交量跌价稳，市场情绪较高，成交结构延续上月且总体上移，市区房源和中环线内楼盘成交活跃 [3][5][7] 各部分总结 新房市场 - 1月全市12个新房开盘或加推，环比减少34个，临近春节开发商供应节奏放缓，成交环比回落但好于去年同期，新盘“量少质优”，2个楼盘触发积分制，半数楼盘认筹率破百，部分热门新盘开盘即售罄 [3] - 截止1月底，上海新房市场近一年供求比为1.02，新增存量面积约16.08万平方米，经调控和政策提振，供求比和新增存量面积降至一年半来最低水平 [4] - 1月市区楼盘供应占比超六成，90 - 120平方米、180平方米以上户型成交份额环比上涨4%，700万元以上物业交易占比达45%，1000万元以上物业交易份额升至28% [5] 二手住宅市场 - 1月成交量约1.6万套，环比下跌39%，成交均价40407元/平方米，环比结构性微涨1个百分点，受春节假期影响成交量下滑，但前三周市场热度不减，预计元宵节后逐步恢复 [7] - 需求以置换改善为主，500万元以上物业成交占比连续三个月上涨至21%，90平方米以上物业成交份额约37%，基本与上月一致 [9] - 全市各区成交套数跌幅18 - 47%，徐汇区表现好于全市，总体市区略好于外围区域，二手住宅成交量环比涨幅前十板块中8个位于中环以内，前五名中徐汇区占四席 [11][12] - 徐汇东安新村动迁征收释放二手房购买需求，枫林板块成交量逆势上涨37%，龙华板块环比上浮4%，徐家汇、田林板块配套成熟，成交表现抢眼 [13] - 近三个月二手住宅成交热门小区榜单含5个纯商品房、2个配套商品房、3个售后公房小区，中环内外比例6:4，分布于6个行政区，楼盘套均总价436万元/套，环比增幅42% [16] - 市区二手楼盘成交活跃，如金杨新村四街坊连续3个月进热门小区榜单且居前五，经改造后环境提升，兼具轨交、学区配套，适合有学区需求、以公共交通出行的家庭 [17]