报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年上海办公租赁市场供过于求，空置率攀升租金下行，2025年将持续面临新增供应挑战，但有望在政策与市场作用下实现健康可持续发展缓解供需平衡问题 [15] 根据相关目录分别进行总结 各环线租金情况 - 本季度各环线租金普遍下跌，除中外环外其余环线环比跌幅收窄，内环内平均租金降至5.75元/㎡·日，内中环降至3.9元/㎡·日，中外环与外郊环分别为2.92元/㎡·日与2.37元/㎡·日 [2] - 中外环区域跌幅相对较大，因大体量项目多、品质与配套欠佳，交通配套不出色，项目竞争力低去化压力大 [4] 各区办公租金情况 - 多数区域办公租金跌幅显著收窄，中心区域的黄浦区、静安区环比跌幅控制在0.4个百分点以内 [5] - 外围区域办公项目租金报价相对稳定，如嘉定区、青浦区跌幅微小，青浦新城红隅迷你城项目租金报价灵活多样 [6] 各小市场租金情况 - 甲+级办公租金本季度环比下跌2.1个百分点，跌幅持续扩大，八佰伴区块跌幅接近4个百分点，世纪汇广场下调租金谈价空间超10%并给予4个月装免期优惠 [7][8] - 甲级办公租金整体跌幅1.1个百分点，办公集聚度偏低区域如大陆家嘴与虹口沿江区域跌幅超6个百分点，部分老旧甲级办公楼建筑设计与功能难契合市场需求 [9] - 乙+级办公租金整体下跌1.1个百分点，四川路武进路等区块环比跌幅超2.5个百分点，该档次办公楼配套欠缺，受核心区域优质项目和新兴区域低价项目冲击，年底租户流动性增强致租金下降加快 [10] - 乙级及以下办公租金平均环比下跌1.6个百分点，部分创新创业园区依托政策扶持出租率相对稳定，但多数该档次办公楼应对市场下行压力能力不足 [11] 办公租赁市场空置率情况 - 2024年第四季度上海全市聚集区平均空置率为23.5%，已连续七个月上升 [12] - 市场面临供需失衡挑战，新增供应增加而企业需求减少，部分开发商改造升级办公楼，城市规划建设完善新兴区域配套，但目前空置率仍承压 [13][14]