报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年1月35个重点城市二手房成交高位回落，同环比齐降，但与2024年2月相比仍显著增长80%，京沪蓉单月成交突破百万方，销量居前 [6] - 2025年成都、上海、北京二手房成交“开门红”，1月成交量均突破百万方，位列全国TOP3，二手房市场份额高于新房 [21] - 高改客群购买力较强，成交占比稳中有增，刚需呈现分化行情，成都小面积、低总价刚需项目尚能走量，京沪刚需疲软，成交占比下滑 [21] - 短期京沪蓉二手房市场延续震荡行情，高改和顶豪需求稳定，成交占比或稳中有增，增幅受新房供应影响；成都二手房业主降价或带动刚需入市，京沪市区和远郊老破小面临去化压力 [22] 根据相关目录分别进行总结 蓉沪京1月二手房成交情况 - 2025年1月仅成都、上海、北京二手房单月成交突破100万平方米，三城占全国重点35城比重达26% [6] - 三城二手房成交韧性好于新房，2021年以来二手房成交占比波动上行，2025年1月三城二手房成交占比分别为59%、74%和78%，较2022年分别增长10pcts、17pcts和8pcts [7] 总价段成交特征 - 成都刚需购买力降级，中高改相对坚挺，100万以下成交为主力且占比增长显著，100 - 200万总价段跌幅最显著，200 - 800万中改高改总价段成交占比小幅增长，1000万以上无明显变化 [10] - 上海、北京刚需购买力增长疲软，中高改相对坚挺，200万以下成交为主力但2025年1月稳中有降，600 - 800万中改和1000 - 3000万高改增幅显著 [11] 面积段成交特征 - 仅成都70平以下极致刚需成交占比增长，2025年1月占比达23.8%，较2024年全年增1.1个百分点，吸纳部分买不起新房的刚需客群 [14] - 上海、北京高改和豪宅需求旺盛，140 - 160平和180平以上成交套数占比持增，因新房供应有限，高端客群选择二手房满足自住和资产保值增值需求 [14] 热销项目特征 - 成都刚需小户型依托业主降价跑量，70平以内户型成交折扣率由2024年的97.37%降至95.34%，典型项目成交均价回调，成交量上升 [18] - 京沪高端住宅“越涨越买”，热点片区140平以上大面积段量价齐涨，如上海浦江华侨城成交均价涨19%，成交量增幅达32% [19]