报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年2月土地成交量缩价涨，平均溢价率自2021年7月以来首破10%，上半年核心城市有望延续土拍热度助力房地产筑底企稳，三四线城市需聚焦核心区供求调整实现渐进式筑底 [1][4] - 2025年土地供应规模将在“以需定供”前提下延续低位，供应端将维持低量高质，促进房地产筑底企稳 [5][8] - 预计上半年土地市场重点城市优质宅地高溢价成交成常态，土地热度回升范围从核心城市核心板块向外扩散 [10] 供求 - 截至2月25日，本月土地供应量2702万平方米，环比降22.6%，同比降36%；成交2283万平方米，环比降52%，同比降6%；成交金额917亿元，同比升39% [2] - 2月土地供应规模在季节性低位且同比回落，多数城市未明确2025年国有建设用地计划，北京商品住宅用地计划下限降60公顷，郑州八区宅地供应计划同比降三成，3、4月供地规模将环比回升，本月低密地块占比维持高位 [5] - 一线城市中北京、广州、深圳各有1幅土地挂牌，上海无新增，广州、深圳为商办用地，北京海淀宅地底价58.64亿元 [6] - 二线城市成都、长春、郑州新增出让建面超50万平方米，苏州湖西、杭州滨江等地块起拍价高且条件优 [7][8] 热度 - 2月平均溢价率13.4%，较上月增4.7个百分点，多地有高总价高溢价地块拍出，成交金额TOP10城市中有6个平均溢价率超10% [2][9] - 多宗地块刷新地价纪录，如杭州城东新城、郑州金水、上海静安等地块，预计上半年更多高溢价优质宅地出现且扩散 [9] - 2月土地流拍率6%，环比降14个百分点，广州、扬州、南通等地有宅地撤牌或流标 [11] 重点地块 - 2月总价TOP10中，北京、上海、杭州占七席，榜首上海虹口区宅地成交总价89.64亿元，溢价率38.2% [12] - 单价TOP3均来自上海，榜首静安寺095 - 7袖珍宅地若成功出让，楼板价16万元/平方米将成上海新单价地王 [15]