报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 天誉置业在距债务重组协议终止日期还有两个月时宣布终止重组，是因其已不具备盈利能力，盈利能力跟不上利息成本，且资产减值使其部分资产失去重组价值 [14] - 天誉置业若破产清算，其持有的广州凤尾村旧改项目后续安排值得关注 [14] 根据相关目录分别进行总结 利息压顶，丧失盈利能力是放弃重组重要原因 - 2025年2月4日天誉置业宣布终止重组支持协议，此前历时两年6个月的债务重组努力宣告失败，清盘呈请延期至2月20日由百慕达法院审理 [3] - 天誉置业给出终止重组协议的理由：过去两年半未获资金支持重组或解决财务问题；获重组资金也无法按最初计划产生预期销售收益以履行付款义务 [3] - 最初计划指2023年9月29日建议债务重组公告，将现有债项替换为6年或7年期票据及到期日延长10年的经修订中期债券，票据和中期债券可按四种方式提前偿还，股转债清偿率约10% [4] - 直接破产清算是债务人和债权人均不想看到的，但天誉置业董事会判断企业未来难恢复盈利能力甚至继续亏损，认为直接破产清算是更优解 [4] - 2024上半年天誉置业亏损扩大，营业收入4.38亿，营业成本5.39亿，毛损约1亿，财务费用6.73亿，行政及其他开支增长至1.1亿 [5] - 截止2024上半年，天誉置业非受限现金仅0.26亿，流动负债中银行及其他借款87.53亿，应计费用及其他应付款项58.15亿，资金难以负担费用及审计费 [5] 在建物业跌价严重，已不具备重组价值 - 天誉置业净资产从2007年14亿升至2021年56亿，2023年首次资不抵债为负22亿，2024上半年降至负31亿 [8] - 2022 - 2023年全面亏损总额合计75.87亿，毛利亏损2.9亿，财务费用23亿，存货跌价亏损21亿，行政及其他开支9亿，投资物业公允价值变动亏损约5亿 [8] - 2023年末天誉置业总资产208亿，发展中物业及持作出售物业账面价值约136亿，投资物业公允价值约26亿，两者占总资产78% [10] - 2023年末发展中物业及持作出售物业共15个项目，广州凤尾村项目未完成程序未取得全部土地使用证，2024年11月被传长期停工 [10] - 其余14个项目2023年末市值合计111.61亿，账面价值95.11亿，账面价值约占市值85%，在建物业未来盈利空间低 [10] - 2022年针对在建物业计提11亿跌价准备，2023年计提2.86亿，部分项目存在明显减值迹象，未来难以盈利 [11] - 截止2024年上半年，投资物业公允价值26亿，98%已抵押；发展中物业账面价值75%的资产被抵押，清盘时抵押权人有优先受偿权 [12]