报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 春节前后万科经历管理层大换血，深圳国资全面接管，政府正制定方案协助其解决 500 亿资金缺口，但万科资产质量下降、现金流紧张问题短期内难解决，需通过市场途径化解困境 [3][15] 根据相关目录分别进行总结 战投部及北京、华东区域是接管重点 - 春节前后万科经历管理层大换血，三位高管辞职，深铁董事长辛杰当选董事会主席，新任命三位执行副总裁和董秘均有深圳国资背景，后续还有中高层人事任命及职责分工，证实深圳国资接管万科 [3] - 深铁集团持有万科 27.18%股份为第一大股东，14 位深铁背景高管接手不同管理部门，此次管理层更迭涉及总部所有部门，战略投资运营管理部是调整重点，事业集团方面北京及华东区域管理部被接管，事业单位及多元化领域也由新执行副总裁分管，未来可能还有新人事任命加强掌控 [3][5] - 部分原有万科董监高职务保留，郁亮及原董秘朱旭退居二线，祝九胜辞去一切职务 [7] 资产质量下降，债务展期需要更多增信 - 2025 年 1 月 27 日万科发布 2024 年年度业绩预告，净利润预计亏损 450 亿，扣非后预计亏损 410 亿，亏损原因包括开发项目结算规模和毛利率下降、新增计提减值准备、非主业财务投资亏损、资产交易价格低于账面值 [8] - 2024 年前三季度万科总营业收入同比下降 24%，毛利润下降 59%至 209 亿，毛利率降至 10%，信用减值损失及资产减值损失分别亏损 55 亿及 20 亿，资产处置收益亏损 25 亿，前三季度归属母公司净利润亏损 179 亿，第四季度亏损扩大近 270 亿，说明资产质量快速下降 [8][10] - 截止 2024 年第三季度，万科流动资产 10163 亿，存货占 57%，其他应收款占 25%，现金仅占 8%，但流动负债中短期借款及一年内到期非流动负债高达 1202 亿，还有 1742 亿应付账款，存货若不能变现应对债务压力，需银行或金融机构债务展期，金融机构会要求更多增信措施，海外投资者谈判也艰难 [10][11] 万科自救须要通过市场途径才能实现 - 2024 年起深铁集团三次在资金上支持万科，包括联合竞得宗地、受让项目收益权及股权、提供股东借款，但对于万科庞大体量而言影响有限，深圳国资委旗下还有其他需救助企业 [12][13] - 市场消息称政府正制定方案协助万科 500 亿资金缺口，但如果万科不能在市场上突破自我造血偿还债务，一系列救助措施本质是出售优质资产，无法打破当前局面，企业真实价值需通过市场体现 [13][14] - 深铁集团全面接管既有必要也有积极意义，能维护国企自身权益、提升各方信心，但万科信用、资产质量、现金流问题短期内难解决，需通过市场途径化解 [15]