报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年上海第一批次集中供地4幅涉宅用地全部溢价成交 平均溢价率34% 参拍企业多元化 外环外市场有所回暖 浦东新区和虹口区热点地块受关注 2025年第二批次集中供地预告显示嘉定新城将出让1幅涉宅用地 [1][4][6][15] 根据相关目录分别进行总结 交易结果 - 2025年2月20日上海第一批次集中供地结束 仅出让4幅涉宅用地 起始总价119.24亿元 出让面积9.59万平方米 最终总出让金达159.26亿元 所有地块均溢价成交 平均溢价率为34% [1] - 虹口区C080302单元hk329 - 11地块溢价率最高达38% 被金茂&庆隆联合体以896435万元斩获 [1] 地块成交结果 | 土地名称 | 土地用途 | 成交价（万元） | 溢价率 | 竞得人 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 奉贤新城10单元06 - 07地块 | 普通商品房、商业 | 105666 | 17% | 龙湖&建华 | | 浦东新区Z000602单元20Ea - 01地块 | 普通商品房 | 509013 | 33% | 华润&成秀 | | 虹口区C080302单元hk329 - 11地块 | 普通商品房 | 896435 | 38% | 金茂&庆隆 | | 松江区SJC10008单元05a - 24号地块 | 普通商品房 | 81521 | 14% | 国留8余排8星狮 | [3] 地块特点 - 浦东新区Z000602单元20Ea - 01地块和虹口区C080302单元hk329 - 11地块地理位置优越、配套完善、开发价值高 奉贤新城10单元06 - 07地块和松江区SJC10008单元05a - 24号地块具区域发展潜力 [4] - 奉贤新城10单元06 - 07地块兼具居住和商业功能 适合打造低密度、高品质住宅小区 松江区SJC10008单元05a - 24号地块容积率仅为1.2 建筑限高24米 周边配套待完善 但低容积率和大楼间距为开发高品质改善型住宅提供空间 [4] 交易特点 - 参拍企业多元化 外资房企重返上海市场 金茂与新加坡房企庆隆组成的联合体竞得虹口区C080302单元hk329 - 11地块 体现对中心城区稀缺资源的争夺和外资房企重新布局上海住宅市场的战略意图 [4][5] - 外环外市场有所回暖 打破多以底价成交现象 随着楼市政策放宽 外环外重点发展区域价值逐步回归 未来有望迎来新一轮发展机遇 [6] 热点地块介绍 浦东新区Z000602单元20Ea - 01地块 - 位于新杨思区域 距地铁6号线和13号线东明路站约1公里 交通便利 周边教育、商业、医疗配套完善 [7] - 出让面积27258.08平方米 规划建筑面积68145.2平方米 容积率2.5 建筑限高80米 起始价38.16亿元 中小套型住宅建筑面积不得低于总住宅建筑面积的45% 需配建保障房建筑面积占总住宅建筑面积的5% 住宅装修标准不得低于3000元/平方米 [7] - 2024年11月27日同区域Z000602单元20B - 12地块被华润&中能建&越秀联合体以78.97亿元拿下 溢价率超40% 成交楼面价约7.44万元/平方米 此次该地块以509013万元总价被华润&越秀联合体以33%溢价率拿下 成交楼面价达7.5万元/平方米 [9] 虹口区C080302单元hk329 - 11地块 - 位于上海市内环核心区域 紧邻地铁10号线邮电新村站 地处瑞虹新城片区 配套成熟 教育资源涵盖全龄段 商业、医疗配套完善 [10][11] - 出让面积19318.86平方米 规划建筑面积76309.5平方米 容积率3.95 建筑限高100米 中小套型住宅建筑面积不得低于总住宅建筑面积的40% 住宅装修标准不得低于4000元/平方米 无配建保障房要求 未来可建造高层住宅 [11] - 地块形状不规则 周边1公里范围内近两年出让地块少 土地资源稀缺 2024年虹口区北外滩社区C080202单元hk361 - 02地块成交楼面价8.4万元/平方米 紧邻瑞虹新城10期 [12] - 最终以896435万元总价被金茂&庆隆联合体以38%溢价率拿下 成交楼面价达11.7万元/平方米 [13][14] 2025年第二批次集中供地预告 - 1月23日上海土地交易市场官网发布公示 二批次仅出让1幅涉宅用地 位于嘉定新城 土地用途为普通商品房 出让面积3.8公顷 容积率2.2 出让方式为挂牌 [15] - 地块周边交通有沪宜公路等主要道路 距地铁约1.8公里 轨交出行便利性有限 教育配套成熟 周边2公里范围内有在售和已售完项目 起始楼面价2.45万元/㎡ 有一定溢价空间 [16]