报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年北美数据中心租赁市场空置率创新低建设水平持续提升租金稳健增长 资本青睐核心市场 但面临电力供应和供应链挑战 [3][14][19][29][36] 根据相关目录分别进行总结 租赁动态 - 2024年底北美托管空置率降至2.6% 可用空间有限 在建项目72%已预租 租户平均需等待24个月 限制行业增长 [14][15] - 自2020年以来托管行业以20%的复合年增长率增长 2024年超2.5GW容量建成 近100%交付即被吸收 年底在建6.6GW 规划项目增至22.9GW [19][20] - 2024年北美托管吸纳量达4.4GW 过去两年翻倍 自2020年增长四倍 需求由云提供商、科技和金融主导 AI将成增长关键来源 [25][26] - 2024年数据中心租金同比平均增长12% 自2020年以11%的复合年增长率增长 房东掌握谈判主动权 工业电价平均上涨3% [29][30] 资本市场 - 数据中心因需求旺盛、供应有限和租金上涨 仍是最受青睐的房地产资产类别 投资者关注核心市场 但电力采购挑战影响开发周期 [36][38][39] - 2024年投资者对托管和企业资产投资意愿强烈 核心资本化率在6.0 - 6.5% 超大规模交易预计2025年增加 主权基金和独立账户未来投资意愿大 [43][45][46] - 债务市场受益于贷款方多元化 预计2025年竞争加剧 利差压缩 长期信贷租户交易杠杆可达90% CTL可至100% [50][51][52] - 电力延迟使土地/预开发交易流动性增加 流动性高的土地需有覆盖用途、数据中心分区和一定电力清晰度 杠杆最高约50% [54][55][56] - 2024年SASB市场活跃 数据中心SASB交易量达30亿美元 同比增长10.5% ABS市场以35%的复合年增长率增长 2024年交易总量达90亿美元 [59][60] 电力挑战 - 电力供应是数据中心行业主要挑战 新开发项目需等待四年以上电网连接 原因包括电网容量、规模和传输问题 [68][70][72] - 公用事业公司被大量电力请求淹没 难区分合法项目和土地投机者 导致审批延迟或暂停 2024年许多公用事业公司实施政策识别实质项目 [74][75][77] - 公用事业公司实施 intake 表单、申请费和 take - or - pay 政策评估项目 虽增加运营商成本 但有助于分离实质项目和投机行为 [80][81][82] - 天然气涡轮机是常用的过渡能源解决方案 一些项目考虑将其作为永久能源 行业期待FERC关于表后合同的裁决 [85][86][88] - 电网连接仍是首选电源 但等待时间增加促使企业探索替代能源 如太阳能/风能、燃料电池、核能等 [90][91][93] 供应链 - 数据中心设备供应链仍面临挑战 包括全球网络复杂性、地缘政治和贸易不确定性、技术变革和生产能力限制 [100][101] - 数据中心运营商需采取灵活方法和强大的风险缓解计划 与多个供应商建立关系 多样化运输方式以应对供应链中断 [106][107] - 设备交付时间仍比疫情前高50% 目前多数设备可在六个月内交付 发电机、变压器和开关设备导致大部分项目延迟 [108][109] - 美国占全球数据中心市场约50% 但超70%设备在亚洲制造 一些制造商计划增加北美产能 预计2026 - 2027年减少交付时间 [114][115][116]