报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 1 - 2月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍承压；土拍溢价率创42个月以来新高 [1] 根据相关目录分别进行总结 低基数影响下，2月单月、1 - 2月累计新房、二手房成交同比均呈正增长 - 新房：2月40城新房成交面积环比 - 14.2%，同比 + 25.0%，1 - 2月累计同比 + 1.8%；一线城市新政利好效应增幅居前，2月一线城市新房成交面积环比 - 29.8%，同比 + 57.9%，1 - 2月同比 + 9.0%；二线城市2月新房成交面积环比 - 14.6%，同比 + 29.9%，1 - 2月同比 + 3.0%；三四线城市2月新房成交面积环比 + 1.1%，同比 - 1.7%，1 - 2月同比 - 7.4% [4][9][10] - 二手房：2月18城二手房成交面积环比 - 14.3%，同比 + 62.8%，1 - 2月累计同比 + 21.4%；各能级城市二手房成交面积同比均正增长，高能级城市涨幅明显大于低能级城市，2月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为95.7%、52.4%、25.8%，1 - 2月同比增速分别为41.0%、18.6%、 - 7.6% [4][15][16] - 库存：截至2月末，12城新房库存面积为1.1亿平，环比 - 1.3%，同比 - 15.1%；整体去化周期为14.5个月，环比 + 0.3个月，同比 - 4.3个月；仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内 [4][24] 土地市场：2月溢价率创42个月以来的新高，一二线城市平均溢价率超过15% - 2月全国（300城）成交土地规划总建筑面积环比 - 2.1%，同比 + 3.8%；住宅类成交土地建面环比 - 44.0%，同比 + 4.9% [36] - 2月全国成交土地平均楼面价986元/平，环比 - 13.2%，同比 + 5.8%；平均土地溢价率为8.7%，环比 + 1.0pct，同比 + 4.9pct；一、二、三线城市住宅类用地平均溢价率分别为15.0%、17.4%、3.4% [50] - 2025年1 - 2月全国成交土地规划总建面同比 - 6.7%；成交总价同比 + 3.2%；楼面均价同比 + 10.6%；平均溢价率8.2%，同比 + 4.6pct [52] 房企 - 销售：百强房企2月全口径销售额1922亿元，同比 + 0.5%；权益口径1384亿元，同比 + 1.4%；2025年1 - 2月百强房企全口径销售金额4402亿元，同比 - 3.1%；权益口径3227亿元，同比 + 0.2% [4] - 拿地：百强房企2月全口径拿地金额764亿元，同比 + 84.4%，拿地强度40%，同比 + 18pct；1 - 2月全口径拿地金额2219亿元，同比 + 43.5%，拿地强度50%，同比 + 16pct [4] - 融资：2月房地产行业融资规模同环比均下滑，发行规模合计223亿元，同比 - 28%，环比 - 56%；1 - 2月发行规模合计733亿元，同比 - 19%；3、6、7月为国内外债券到期小高峰，到期规模分别为1008、945、921亿元 [4] 政策 - 中央层面：3月5日《政府工作报告》发布，房地产相关部分基本符合预期，预期未来在调减限制性政策等方面有政策落地；住建部两会发声提出四大举措稳住楼市，旧改有望提速扩围，收储配套政策将完善 [4] - 地方层面：旧改与土储专项债加速落地，如北京、广东、四川等地；重庆取消限售、优化房产税政策；山东、大连、成都等地优化公积金政策；宁波优化容积率计算规则，北京、南宁印发“好房子”技术要点 [4] 板块收益 - 2月地产板块跑赢大市，绝对收益为5.4%，相对收益（相对沪深300）为3.5%，原因是两会前期政策博弈和春节期间成交表现良好；3月5 - 10日，房地产板块绝对收益为0.2%，相对收益（相对沪深300）为 - 0.5%，仍看好政策落地后的板块机会 [4] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企；2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；经营或策略上有增量或变化、受益于地方政府化债逻辑的公司；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [4]