报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3][4][124] 报告的核心观点 - 预计今年房地产总量或仍偏弱但结构有强弹性，核心一二线城市有望供需逆转并展现强弹性 [3][4][124] - 看好杭州经济发展及居住领域投资机遇，源于宏观上经济快增、科技产业突出、人口持续净增，地产上库存低位、供需健康、销售景气度回升 [3][4][124] 根据相关目录分别进行总结 宏观 - 产业：杭州 2024 年 GDP2.2 万亿元，同比+4.7%，数字经济等四大产业占比 GDP 达 80%；互联网大厂和“六小龙”推动经济发展，阿里巴巴未来三年将投入 3800 亿元，预计数字产业经济持续快速发展 [13][14][23] - 人口：截至 2023 年末，杭州常住人口 1252 万人，2016 - 2023 年 CAGR4.5%，核心 4 区 CAGR 为 13.1%、非核心 6 区为 1.6%；人口增长原因包括行政区划合并、重大活动刺激、科技产业发展推动 [28][29][30] 土地 - 库存：截至 2025 年 2 月末，杭州取证口径库存 8 个月，处于重点城市最低且呈下降趋势；核心 4 区库存大多在 3 - 5 个月，创 2015 年以来新低 [40][42][46] - 土地：2024 年杭州宅地成交金额 1169 亿元，同比 - 34%，较 2021 年高点 - 57%，核心 4 区占比从 40% - 45%提升至 56%；2024 年平均楼板价 2.14 万元/平，同比 + 14.3%，溢价率 16.1%，同比 + 7.2pct；2024 年土地成交面积/新房销售面积为 0.70 倍，接近 2015 年的 0.60 倍，2025 年量价或改善 [50][51][52] - 竞争格局：2024 年滨江集团、绿城中国、建发房产拿地金额市占率分别为 32%、18%、16%；2021 年后杭州区域性房企拿地占主导，头部拿地集中度提升 [3][60][65] 销售 - 二手房：2024 年杭州二手房成交套数首次超过新房，占比 65%，但以价换量；2025 年春节后，核心 8 城和杭州 3 月日均认购套数分别同比 + 32%和 + 86%，周环比带看增长并创 2024 年 9 月政策后新高 [3][66][68] - 新房：2023 年杭州商品房销售额中核心 4 区占比从 2020 年的 31%提升至 49%；2024 年 10 月取消新房限价，价格有上行空间，原因包括土拍价格上行、热点板块倒挂、摇号中签率下降、房价收入比低等 [3][84][98] - 竞争格局：2024 年杭州市场 Top3 分别是滨江集团（30%）、绿城中国（16%）、建发房产（10%）；2022 年后杭州本地房企陆续进入 Top10，全国性房企收缩 [3][105][107] 影响 - 住宅开发：滨江集团、绿城中国、建发国际 2024 年杭州贡献销售额占比分别为 69%、24%、20%，预计广宇集团也将受益 [113][122][123] - 中介服务：2024 - 2M2025，贝壳和我爱我家月均市占率分别为 47%和 26% [115][120][123] - 物业管理：绿城服务（2024H1）、南都物业（2023）基础物管收入中杭州贡献占比分别为 33%和 45%，限价打开对物业费单价和收缴率有一定利好 [115][122][123] 投资分析意见 - 维持“看好”评级，基于杭州市场，主要推荐住宅开发的滨江集团、建发股份、建发国际，建议关注绿城中国；中介服务的贝壳，建议关注我爱我家；物业管理的绿城服务，建议关注南都物业 [3][4][124]