报告行业投资评级 - 强于大市，预计该行业指数在未来 6 - 12 个月内表现强于基准指数，沪深市场基准指数为沪深 300 指数 [1][27] 报告的核心观点 商品房销售 - 2025 年 1 - 2 月销售单月降幅扩大，销售面积 1.07 亿平，同比降 5.1%，销售金额 1.03 万亿元，同比降 2.6%，住宅销售面积和金额同比增速较 2024 年 12 月分别降 7.8、6.7 个百分点，销售动能自去年 10 月下滑 [2] - 2025 年 1 - 2 月销售均价明显回落，商品房销售均价 9547 元/平，较 2024 年 12 月降 7.5%，住宅销售均价 9949 元/平，较 2024 年 12 月降 8.1%，房价回落至 2024 年 9 月政策前水平 [2] - 东部地区销售面积同比降幅最大，但均价同比正增长超 5%，销售金额降幅小，中部地区“以价换量”明显，2025 年 1 - 2 月东、中、西部销售面积同比增速分别为 -7.3%、 -0.7%、 -5.9%，销售金额同比增速分别为 -2.1%、 -2.3%、 -4.0%，销售均价同比增速分别为 5.6%、 -1.6%、 2.0% [2] - 预计 3 月楼市供求有望修复，房企推盘积极性上升，核心城市供应放量，改善和高端盘占比上升，部分城市或现“小阳春”，3 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 721 万平，环比增 166%，供应结构以“改善为主，刚需为辅” [2] 商品住宅库存 - 截至 2025 年 2 月末，全国商品住宅广义库存面积 17.5 亿平，环比 2024 年 12 月末降 1.2%，同比降 14.4%，去化周期 26.3 个月，环比增 0.3 个月，同比降 3.9 个月 [5] - 截至 2025 年 2 月末，全国住宅现房库存面积约 4.32 亿平，环比 2024 年 12 月末增 10.5%，同比增 6.6%，处于 2016 年 8 月以来最高位，现房去化周期 23.0 个月，环比提升 2.2 个月，同比降 3.4 个月，现房库存占广义库存面积比重为 24.7%，环比提升 2.9 个百分点，同比提升 4.9 个百分点 [5] 房地产开发投资、新开工、竣工 - 2025 年 1 - 2 月开发投资金额 1.07 万亿元，同比降 9.8%，降幅较 2024 年 12 月收窄 3.5 个百分点，住宅开发投资金额 8056 亿元，同比降 9.2%，降幅较 2024 年 12 月收窄 1.3 个百分点，投资降幅收窄得益于土地投资修复，施工建安投资低迷 [5] - 2025 年 1 - 2 月新开工面积 6614 万平，同比降 29.6%，降幅较 2024 年 12 月扩大 6.6 个百分点，施工面积同比降 9.1%，东部地区投资降幅收窄，中部、西部地区投资额降幅扩大 [5] - 2025 年 1 - 2 月竣工面积 8764 万平，同比降 15.6%，降幅较 2024 年 12 月收窄 14.8 个百分点，但处于 2012 年以来同期最低水平，预计 2025 年竣工将延续缩量，大幅负增长 [5] 开发商资金 - 2025 年 1 - 2 月房企到位资金 1.56 万亿元，同比减少 3.6%，房款 6522 亿元，同比减少 4.4%，定金及预收款同比减少 0.9%，个人按揭贷款同比下降 11.7%，2 月居民部门中长期贷款净减少 1150 亿元，地产销售低迷，居民购房需求弱 [5] - 非房款 9055 亿元，同比减少 3.0%，其中国内贷款 2954 亿元，同比下降 6.1%，自筹资金 5233 亿元，同比下降 2.1% [5] 2025 年核心指标预测 - 预计 2025 年商品房销售规模在低基数上修复，新房销售仍负增长，但降幅收窄，销售面积同比增速 -9%，销售金额同比增速 -12%，销售均价同比增速 -3% [5] - 新开工和投资持续回落，降幅略微收窄，开发投资额同比增速 -9%，新开工面积同比增速 -16%，关键在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地开展情况 [5] - 预计 2025 年竣工面积持续大幅负增长，同比增速 -21% [5] 投资建议 - 2025 年 1 - 2 月销售同比降幅扩大，政策对需求带动效果边际减弱，提振需求是首要任务，市场修复依赖需求端宽松政策扩底和货币化旧改、收储进度 [5] - 建议关注四条主线：基本面稳定、核心城市销售和土储占比高的房企如绿城中国等；2024 年以来销售和拿地有突破的“小而美”房企如保利置业等；经营或策略有增量变化、受益于地方政府化债逻辑的公司如金地集团等；受益于二手房市场修复的房地产经纪公司如贝壳等 [5]