报告行业投资评级 - 强于大市，预计该行业指数在未来 6 - 12 个月内表现强于基准指数，沪深市场基准指数为沪深 300 指数 [1][19] 报告的核心观点 - 1 - 2 月受春节假期和传统淡季影响，楼市成交数据走弱，新房、二手房房价持续下行，房价下跌城市数量增加，去年 9 月末以来政策对需求带动效果边际减弱 [3] - 房地产“止跌回稳”主基调不变，提振需求是首要任务，后续市场修复依赖需求端宽松政策扩底，货币化旧改和收储进度是 2025 年重要主线 [3] - 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或具备 α 属性，得益于化债、政策纾困、销售改善等逻辑困境反转的标的或有更大估值修复弹性 [3] 根据相关目录分别进行总结 70 城房价整体情况 - 2 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.1%，二手房房价环比下降 0.3%，环比降幅均与 1 月持平 [1][3] - 2 月 70 城中新房房价环比下跌城市 45 个，较 1 月增加 3 个，平均跌幅 0.31%，较 1 月扩大 0.02 个百分点；二手房房价环比下跌城市 65 个，较 1 月增加 5 个，平均跌幅 0.38%，较 1 月收窄 0.04 个百分点 [3] 一线城市房价情况 - 新房：2 月一线城市新房房价环比增长 0.1%，增速与 1 月持平，连续 3 个月正增长；仅广州下跌，上海、深圳持续正增长，北京本月止跌 [3] - 二手房：2 月一线城市二手房房价环比下降 0.1%，持续 4 个月上涨后再度转跌；北京环比持平，上海转跌，深圳正增长，广州连续 22 个月下跌 [3] 二线城市房价情况 - 新房：2 月二线城市新房房价由 1 月环比增长 0.1%转为持平，48%的城市环比持平或上涨 [3] - 二手房：2 月二线城市二手房房价环比下降 0.4%，降幅较 1 月扩大 0.1 个百分点；仅成都、海口环比上涨 [3] 三线城市房价情况 - 新房：2 月三线城市新房房价环比下降 0.3%，跌幅较 1 月扩大 0.1 个百分点，较 2024 年 4 - 9 月平均跌幅明显收窄 [3] - 二手房：2 月三线城市二手房房价环比下降 0.4%，跌幅与 1 月持平，较 2024 年 4 - 9 月平均跌幅明显收窄 [3] 各类型产品房价情况 - 刚需产品：2 月 90 平以下新房房价环比下降 0.2%，降幅较 1 月扩大 0.1 个百分点；二手房房价环比下降 0.4%，降幅与 1 月持平 [3] - 刚改产品：2 月 90 - 144 平新房房价由 1 月持平转为下降 0.1%；二手房房价环比下降 0.3%，降幅与 1 月持平 [3] - 改善型产品：2 月 144 平以上新房房价环比下降 0.2%，降幅较 1 月扩大 0.1 个百分点；二手房房价环比下降 0.4%，降幅与 1 月持平 [3] 投资建议 - 关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率高的房企，如绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产 [3] - 关注 2024 年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业、城投控股 [3] - 关注经营或策略有增量或变化的房企及受益于地方政府化债逻辑的公司，如金地集团、龙湖集团、信达地产 [3] - 关注受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司，如贝壳、我爱我家 [3]