报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 因上周及去年同期为春节假期，新房、二手房成交面积环同比均由负转正，土地市场环比量升价跌、同比量价齐升，土地溢价率环同比均上升 [1][6] - 1 - 2 月受春节假期和传统淡季影响，楼市成交数据走弱，2024 年四季度以来的市场修复能否延续需进一步验证，两会是重要观察时点，市场修复行情巩固依赖新一轮因城施策宽松政策和货币化旧改推进进度 [6] - 建议关注三条主线，包括基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，2024 年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，经营或策略有增量或变化及受益于地方政府化债逻辑的公司 [6] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 重点城市新房成交情况跟踪：40 个城市新房成交套数 1.6 万套，环比上升 156.5%，同比上升 4578.0%；成交面积 174.2 万平方米，环比上升 162.4%，同比上升 3621.7%。一、二、三四线城市新房成交套数和面积环比、同比均有不同程度上升 [16] - 重点城市新房库存情况跟踪：12 个城市新房库存套数 144.9 万套，环比持平，同比增速 -13.3%；库存面积 5966 万平方米，环比增速 -1.1%，同比增速 -14.5%。一、二、三四线城市库存套数环比持平，库存面积环比有不同程度下降 [24][34] - 重点城市二手房成交情况跟踪：18 个城市二手房成交套数 1.6 万套，环比上升 169.4%，同比上升 40891.3%；成交面积 147.5 万平方米，环比上升 175.3%，同比上升 28657.3%。一、二、三四线城市成交套数和面积环比、同比均有不同程度上升 [43] 百城土地市场跟踪 - 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪：百城全类型成交土地规划建筑面积 969.4 万平方米，环比上升 456.4%，同比上升 16.7%；成交土地总价 132.7 亿元，环比上升 18.2%，同比上升 53.8%；楼面均价 1368.4 元/平，环比下降 78.7%，同比上升 31.8%；溢价率 5.1%，环比上升 1.3 个百分点，同比上升 4.9 个百分点 [62] - 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪：百城成交住宅土地规划建筑面积 36.8 万平方米，环比下降 56.1%，同比下降 33.4%；成交住宅土地总价 23.4 亿元，环比下降 63.5%，同比上升 52.3%；楼面均价 18743.0 元/平方米，环比下降 47.8%，同比上升 46.5%；溢价率 27.5%，环比上升 16.7 个百分点，同比上升 26.1 个百分点 [82] 本周行业政策梳理 - 上海制定增量政策，实施商务楼宇更新提升行动方案，加大优质住宅用地供应力度 [101] - 深圳住房公积金新政即将实施，正按程序报审 [103] - 广州南沙推进 7 个已开工城中村改造项目建设，谋划新增 2 个项目 [101] - 重庆取消市外人员购买普通住宅的房产税试点政策，扩大“白名单”项目，支持收购不良贷款，全面解除住房限售政策，完善农业转移人口住房保障 [102] - 四川成都调整公积金贷款政策，规定贷款期限最短 1 年、最长 30 年 [102] - 山东滨州召开全市住房工作会议，部署 2025 年重点任务 [103] - 河南 2024 年新开工改造城镇老旧小区 2543 个，完成年度目标任务的 124.21% [103] 本周板块表现回顾 - 大盘表现：上证指数收于 3346.7 点，涨幅 1.3%；创业板指收于 2215.3 点，涨幅 1.9%；沪深 300 指数收于 3939.0 点，涨幅 1.2% [105] - 行业板块表现：申万一级行业涨跌幅前三为传媒、计算机、商贸零售，涨跌幅靠后为石油石化、国防军工、煤炭 [105] - 房地产板块表现：绝对收益为 2.0%，较上周下降 0.6pct；相对收益（相对沪深 300）为 0.8%，较上周上升 0.2pct；PE 为 20.78X，较上周上升 0.22X [105] 本周房企债券发行情况 - 第 7 周房地产行业国内债券总发行量为 56.5 亿元，同比下降 1.7%，总偿还量为 75.0 亿元，环比上升 49.1%，同比上升 77.9%；净融资额为 -18.5 亿元 [6] 投资建议 - 关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，如绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产 [6] - 关注 2024 年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业、城投控股 [6] - 关注经营或策略上有增量或变化的房企及受益于地方政府化债逻辑的公司，如信达地产、云南城投 [6]