资产数据 - 评估范围资产账面原值为28978641.86元，账面净值为15659487.61元[10] - 委评土地使用权登记面积25900.23平方米，剩余使用年限约29.30年[10] - 委评房屋46项，面积合计9152.81平方米[11] - 委评构筑物8项，毛石挡墙两项合计1297.50m³[11] - 围墙2项合计518.77米，水泥硬化地坪四项合计5876.49㎡[14] - 委评绿化树木39项目，合计556株[14] 评估结果 - 成本法评估对象于2024年8月31日市场价值为4432.50万元[14] - 非流动资产账面价值1565.95万元，评估价值4432.50万元，增值率183.06%[16] - 固定资产账面价值1565.95万元，评估价值4432.50万元，增值率183.06%[16] - 资产总计账面价值1565.95万元，评估价值4432.50万元，增值率183.06%[16] - 收益法评估值为4198.19万元，增值额2632.24万元，增值率168.09%[17] - 成本法评估结论比收益法高234.31万元[17] - 最终采用成本法评估，市场价值为4432.50万元[19] 时间信息 - 评估基准日为2024年8月31日[19] - 评估结论有效使用期限自2024年8月31日起至2025年8月30日止[27] - 评估报告日为2024年12月9日[27] 其他情况 - 部分房屋建筑物未办理产权证明，构筑物及绿化未提供权属证明文件[20] - 未提供绿化树木的林业调查报告，以测绘资料为评估依据[21] - 评估结论含增值税销项税，税率采用简易计税税率5%[24] - 部分房屋及土地由丽江样样红旅游服务有限公司临时使用，未签租赁协议，未考虑对评估结论的影响[25] - 公司注册资本为6000万人民币[31] - 公司拟以非货币资产对外投资[33] - 区域距丽江古城区约28公里，距离丽江高铁站约35公里，距虎跳峡风景区18公里[37] - 框架结构房屋总层数为1 - 2、1 - 3层，其余房屋总层数为1层[37] - 围墙和毛石挡墙2001年建成，水泥硬化地坪2015年建成[38] - 待估宗地土地开发程度为红线外“四通一平”[39] 评估依据 - 经济行为依据涉及丽国资复[2018]41号、丽玉景投司报[2024]63号等文件[43] - 法律法规依据包含《中华人民共和国资产评估法》《国有资产评估管理办法施行细则》等[43][44][45][46] - 评估准则依据有《企业国有资产评估报告指南》《资产评估基本准则》等[49][50] - 权属依据为房屋所有权证、国有土地使用证和产权承诺函[50] - 取价依据包括《房地产估价规范》《云南省建设工程造价计价标准（2020版）》等[50] 评估方法及参数 - 本次评估选用成本法和收益法，不采用市场法[58] - 房屋建筑物销售费用计算基数为含税销售收入一定比例，取上市公司前3年平均销售费率3.36%[60] - 委评建筑物资金成本计算采用评估基准日有效的对应整个建设期的贷款利率3.35%[62] - 房屋建筑物综合成新率=年限成新率×40%+现场成新率×60%[62] - 年限法成新率＝1 -（房屋建筑物已使用年限÷房屋建筑物经济耐用年限）×100%[62] - 打分法成新率=结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B[64] - 房屋建筑物评估值=重置成本×综合成新率[60] - 重置成本=建安工程造价+前期费用及期间费用+资金成本+合理利润+销售费用[60] - 绿化树木评估采用现行市价法[64] - 评估对象价值=Σ相关资产的市场价值[59] - 管理费按租金收入的2%计算[72] - 维修保养费按房屋重置全价的2%计算[74] - 保险费按建筑物重置成本的0.2%计[74] - 三级土地地段城镇土地使用税定额税率为3.5元/平方米[74] - 房产税按租金收入（不含增值税）的12%计算[75] - 增值税率为5%[77] - 县区城建税税率为5%，教育费附加为3%，地方教育附加为2%[77] - 印花税按租赁金额1‰贴花[77] - 商业服务房地产综合还原率7.65%为折现率[77]