报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持） [3] 报告的核心观点 - 2025年Q1土地市场缩量上涨，推出建面同比下降但土地出让金同比增速回正，溢价率大幅回升，不同能级城市在土地出让金增速和溢价率方面差异大，土地市场呈K型复苏 [7][38] - 当前房地产销售与土地市场处于复苏期，政策环境宽松，预计板块估值随政策呵护持续修复 [7][38] 根据相关目录分别进行总结 2025Q1全国土地供应及成交情况 推出建面与土地出让金 - 2025年Q1全国供给土地规划建面5.44亿方，同比增速-9.89%；实现土地出让金0.58万亿，同比增速11.33% [4][10] - 2025年1 - 3月全国全口径推出建面分别为1.81亿平、1.55亿平、2.08亿平，同比-7.83%、-20.46%、-2.08%；各月全口径成交用地建面分别为1.20亿平、1.21亿平、1.02亿平，同比-9.51%、13.95%、-20.46%；全口径出让金分别为2035.33亿元、1759.48亿元、1985.93亿元，同比8.74%、22.53%、5.36% [13] - 2025年Q1一线城市土地出让金1107.84亿元，同比31.92%，占全国比重19.16%；二线城市2258.03亿元，同比15.51%，占全国比重39.06%；三四线城市2414.88亿元，同比0.7%，占全国比重41.77% [16] - 重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳2025年Q1全口径累计土地出让金分别为613.91亿元、357.98亿元、95.45亿元、40.51亿元，同比分别为26.29%、53.86%、56.31%、-32.46% [16] 溢价率 - 2025年Q1土地出让平均溢价率9.81%，相比2024年Q1上升5.47个百分点；一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为15.34%、14.79%、2.95%；2025年3月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为13.56%、18.25%、18.34%、4.19% [5][21] - 2025年Q1长三角溢价率显著高于其他区域，2025年3月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为2.91%、2.20%、10.84%、22.24%、10.21% [21] - 威海市2025年Q1溢价率大于20%的地块数为26块 [21] 流拍率 - 2025年Q1平均流拍率为13.82%，2024年Q1流拍率为11.60%，相比上升2.22个百分点；2025年Q1，1 - 3月流拍率分别为4.28%、16.92%、21.78% [5][27] 高总价及高溢价率地块的城市分析 高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 - 2025年Q1高总价地块数共有11宗，主要分布在一线城市和重点二线城市；总价超过50亿元的地块北京有5块、杭州有3块、上海有2块、苏州有1块 [6][29] 2、3月高溢价率城市较1月有所下降 - 2025年1月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为16城（2月、3月分别为13、13城）；溢价率超过30%的城市数目为7城（2月、3月分别为6、7城） [6][35] - 2025年1月，住宅口径土地溢价率超过20%的城市数目为21城（2月、3月分别为10、10城）；溢价率超过30%的城市数目为17城（2月、3月分别为6、7城） [6][35] 各省市土地出让金 - 2025年Q1有19个省份及直辖市累计出让金同比为正，青海同比+424.73%，新疆、四川、江苏、辽宁、云南同比分别为+176.12%、+141.29%、+101.91%、+92.87%、+80.46% [41] - 浙江、江苏和北京的累计土地出让金排名全国前三 [6][41] 投资建议 - 建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等 [7][42] - 相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等 [7][42] - 物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等 [7][42]