报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][5][46] 报告的核心观点 - 一季度土地市场结构性特征凸显，新房成交仍处低位，需地产政策进一步加码；中美关税战使内需重要性提升，地产是关键一环，外部压力或倒逼政策加速推进 [1][10] - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年；地产是早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标；行业竞争格局改善，品质房企更受益；看好“一线 + 2/3 二线 + 极少量城市”组合；供给侧政策有新变化，一二线更受益 [4][46] 根据相关目录分别进行总结 刺激内需必要性提升，等待房地产政策进一步加码 - 一季度300城宅地出让金同比增26.5%，平均溢价率13.6%，杭州、上海、成都等地溢价率高，地王频出反映房企拿地策略和补库行为，但整体拿地仍谨慎 [1][10] - 二手房“金三”交易量突出，新房交易量低、库存高，房企现金流改善慢，一二线城市房价企稳依赖政策优化供需格局 [1][10] - 除宏观政策外，地产自身政策包括一线城市放开、降税费、去库存和城中村改造加码等；关注4月政治局会议和中美贸易战对出口影响 [2][11] - 一季度多地推进专项债收购存量土地，拟收购超千亿，实际发行慢，年内有望提速，广东拟收购金额最高 [11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动 -1.5%，领先沪深300指数1.41个百分点，在31个申万一级行业排第6名 [2][12] - 本周上涨个股17支，减少27支，下跌98支；涨幅前五为广宇集团等，跌幅前五为长春经开等 [12] - 重点48家A/H房企中10支上涨，减少2支；涨幅前五为建业地产等，跌幅前五为中国奥园等 [12] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积149.0万平方米，环比降38.7%，同比降20.8%，各线城市均有下降 [2][20] - 4月累计新房成交面积，样本30城237.4万方，同比 -6.5%；今年累计15周，样本30城2934.8万方，同比10.3% [22] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积227.6万方，环比增5.6%，同比增5.9%，二线和三线城市环比增长 [2][27] - 年初至今累计二手房成交面积3051.5万方，同比增38.3%，各线城市均有增长 [27] 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.7 - 4.13）发行房企信用债22只，环比增13只；发行规模219.47亿元，环比增164.27亿元；总偿还量152.1亿元，环比增49.58亿元；净融资额67.37亿元，环比增114.69亿元 [3][36] - 主体评级以AAA（71.0%）为主，债券类型以一般中期票据（67.8%）为主，期限以3 - 5年（53.7%）为主 [36] - 本周发行利率下降，如25信达地产MTN001较之前同类型同期限可比债券利率降140bp [41] 本周政策回顾 - 海南公积金放宽，调整最高贷款额度、二套房存贷挂钩机制等 [45] - 福建宁德取消优先偿还公积金贷款限制，可办理多项公积金提取业务及申请配套商贷 [45] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业等类型公司 [4][46]