报告行业投资评级 - 看好丨维持 [12] 报告的核心观点 - 近期高溢价地块是房企避险、好房子和限价打开等因素共同作用结果，非理性成分不大，竞品对标大多具备产品逻辑，后续考验在于高端购买力，先来者风险收益比好于后到者，阿尔法特征显性化 [2][9] - 出口承压阶段，产业政策有放松空间，板块至少有阶段性超额收益和结构性机会，但持续性需更多条件配合 [2][9] - 建议关注具备核心资产的优质房企、产品力突出的改善型房企、受益于化债的当地龙头，以及稳定现金流物企 [2][9] 根据相关目录分别进行总结 核心区域高溢价地块频现，拿地结构性分化再加剧 - 2025年一季度核心城市核心区域土地市场升温，高溢价地块密集成交，楼面价刷新记录，如杭州湖墅单元、西兴单元、蒋村地块等，北、上、成等地也有类似情况，与高线城市非核心区域和中低线城市形成对比，年初以来仅几个核心城市土地成交占比和溢价率提升，且城市内部向核心区域聚焦 [6] 高溢价地块的供需逻辑是什么 - 供给端：地方政府财政压力下拿出优质土地，价格天窗打开等使“好房子”产品逻辑更顺畅，市场长期缺乏“好房子”导致稀缺高价 [7] - 需求端：终端高净值人群对美好居住偏好释放，叠加部分配置需求；房企避险偏好强化，聚焦“确定性”资产，补货需求强导致资金拥堵；品质房企有超额收益预期。产业和二手库存高企，“非高改”需求向二手市场转移，使非核心区域土拍冷清 [7] 高溢价地块的投资风险和潜在收益如何 - 近期核心区域土拍非理性成分不大，竞品对标大多有产品逻辑，后续考验高端购买力 [8] - 微观角度：本轮高溢价项目源于土地质素和品质加成，“面粉”未贵过“面包”，拿地企业在能力圈内发展；集中出地区域竞争激烈，“先来者”利润空间优于“后到者”；高溢价现象向部分非核心城市优质地段蔓延，扩散效应有限且风险大 [8] - 2025年一季度成交高溢价地块整体质量较好，粗略测算保本价大多低于可对标产品平台价或最高价，只要市场热度和高端需求不快速坍塌，品质型房企预期售价能支撑利润空间 [8]