报告行业投资评级 - 对华润置地（CRL）、中海地产（COLI）、绿城中国（Greentown）、金茂（Jinmao）和龙湖集团（Longfor）重申买入评级 [5] 报告的核心观点 - 因关税增加负面影响临近且政策支持起效需时间，下调行业和股票覆盖预测，但贸易战仅会使房地产市场稳定进程受阻而非逆转，预计一线城市房价全面稳定将推迟6 - 12个月，若地缘政治逆风带来结构改革，中国房地产市场长期前景有积极因素 [1] 根据相关目录分别进行总结 行业影响 - 近期中美关税争端不利影响中国GDP，高盛经济学家下调2025E - 2026E GDP增长预测50个基点至4.0%/3.5%，考虑到出口下降、宏观经济不确定性增加、就业前景疲软等因素 [8] - 评估约60个受监测住房市场，出口依赖严重的沿海城市在关税升级中面临挑战，一线城市和关键产业集群城市经济和就业市场更具韧性，4月初关税宣布后，部分出口依赖城市新房日均销售水平较3月下降约30%，其他跟踪城市平均下降约25% [9] - 与2018年相比，当前房地产市场近期更脆弱，库存水平更高、传统房地产宽松工具空间有限、处于不同房地产周期阶段，重振市场信心更难，广东、江苏和浙江等沿海省份受影响最大 [9] - 沿海城市与内陆城市相比，短期住房市场基本面更强，但贸易依赖和关税敏感性可能抵消优势，长三角地区沿海市场可能继续表现出色，西部内陆城市住房市场实力均衡 [9] - 排名前十的城市在一级市场、二级市场和土地市场表现优于后十名城市，这种差异预计将持续，原因包括人口增长差异和贸易依赖程度不同 [10] 行业预测调整 - 下调2025E - 2027E二级市场销售面积估计13%、价格2%，预计一级市场价格相对有韧性，2025E - 2026E销售面积平均下调6%、房地产开发投资下调2%，并降低竣工预测 [2] - 预计2025E - 2026E总住房销售成交量降至与2010 - 2011年和2014年相当水平，2026E后二级市场成交量预计恢复增长 [17] - 预计2025E - 2026E一级市场销售面积下降8%/6%、价格下降 - 5%/-3%，2027E趋于平稳，2025E - 2026E竣工面积平均减少13%，2025E - 2027E房地产开发投资平均下调2% [30] 覆盖公司分析 - 覆盖开发商土地储备越来越集中在核心城市，2024年/2025年前两个月前十大投资城市占总土地收购价值超过80%/90%，2021年为43%，中央国企、混合所有制和民营企业开发商在一二线城市土地收购占比高，尤其是中央国企自2022年以来在一线城市布局加速 [43][44] - 买入评级的公司在土地收购质量和数量上表现优于同行，平均60%以上新土地储备位于排名前十的城市，年土地收购平均超过1500亿元，占2023 - 2024年合同销售额三分之一以上 [58] - 下调覆盖开发商合同销售和每股收益估计，预计国有企业未来三年合同销售同比稳定增长，民营企业到2027E较2024年平均下降约30%，2025E - 2027E每股收益下调4% - 6%，2025年末净资产价值和12个月基于净资产价值的目标价格平均下调2%/3% [63] 市场表现与估值 - 中美关税增加宣布后，该行业相对大盘表现较好，可能反映市场对政府新一轮政策刺激的预期以及开发商股票估值较低，预计覆盖公司估值将进一步恢复 [3] - 覆盖开发商自本轮贸易紧张局势以来平均上涨7%，而沪深300指数/ MSCI中国指数平均为 - 1%/+3%，在2018 - 2019年“贸易战1.0”期间也表现出色 [70][73] - 覆盖开发商当前股价仍暗示平均30%的库存减记，自本轮下行以来已减记7%，截至2024年底平均累计减记相当于库存的8% [75][78]