报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年初中国房地产市场延续企稳态势，土地市场率先显现积极信号，复苏动能源自供给侧主动调整，未来将持续企稳向好，推动行业供求关系修复与新模式构建 [6] - 中央降低土地财政依赖度，助力压缩商品房供应规模；宅地供应计划连续两年同比降二成，二线降幅居首；保障房用地占比下调，盘活存量替代增量供应；预供地规模缩减，控量提质稳信心；核心城市引领地市回暖，加快构建新模式 [6][7][8] - 2025年一季度推动行业去库存1亿平方米，年初土地市场结构性回暖带来信心，下半年行业有望更广泛企稳，量质双优转型等形成合力时，市场将进入理想发展新模式 [9][10] 根据相关目录分别进行总结 近年土地成交持续缩量，2025年地方土地财政依赖度创新低 - 至2025年一季度全国土地年化交易量较2020年高点降超六成，土地出让收入占地方基金本级收入比重首破50%，地方对土地财政依赖度创近十年新低 [11] - 2025年一季度土地成交量仅为商品房的59%，行业提速去库存 [12] - 2025年地方政府性基金预算收入总量11.4万亿元，一半来自土地出让收入，另一半来自中央转移支付和专项债务收入，预计土地出让收入大概率延续下降，地方对土地出让收入依赖度进一步下降，商品房用地供应规模或延续下降 [12][16] 2025宅地供应计划环比再降20%，紧缩供给预期促供求平衡 - 2025年地方制定供地计划更审慎，一季度发布城市数量同比减少30% [18] - 宅地供应计划连续两年同比降二成，二线平均降幅31%居首，一线城市商品宅地供应仅调降9% [18][20] - 六成城市宅地供应计划同比减少，北京、上海降幅均超三成，广州因保障类住宅用地供应增长宅地供应计划上升 [21] - 2025年保障房用地占比18%，较2024年降2个百分点，保租房类用地占比明显上升；仅二线城市保障性住房用地供应占比提升，一线城市占比虽下滑但仍居首 [24][27] 预供地规模同比下降近半，控量提质稳信心 - 2025年一季度全国预供地总建筑面积同比降47%，用地面积减少38%；一线城市“缩量提质”，二线城市“增减分化”，三四线城市“主动出清” [32][33][34] - 三四线加快预公告节奏，强化市场信心；重点城市预供地控量提质成主流，量增城市规模低 [36] 核心城市引领2025年地市回暖，加快构建行业发展新模式 - 2025年2月平均溢价率11.4%，较上月增4.7个百分点，上一次全国月度溢价率突破10%是2021年7月，多地有高总价高溢价地块拍出 [37] - 土地市场率先反弹，是稳市场成效的显性表达；核心城市领涨，土拍高热逻辑不同于上一扩张周期；热度从核心城市扩散，更多城市优质板块多点开花 [36] 供地规模与节奏愈加合理，推动房地产供求关系加速修复 - 土地财政依赖度降至低位，促进供求关系修复，2025年一季度土地成交建面仅为商品房成交量的58%，行业去库存1亿平方米 [43][44] - 地方政府供地策略总量收缩、结构优化，核心城市降容提质，三四线城市主动出清 [45] - 2025年初土地溢价率重返10%以上，核心城市土拍热度与房企投资信心复苏，市场企稳；本轮回暖基于投资预期修复，土拍热度理性传导 [46] - 供需再平衡提速，行业发展新模式加速成型，2025年预供地规模同比降47%，40个重点城市新房成交金额同比增7.1%；未来行业有望下半年更广泛企稳，市场将进入理想发展新模式 [47]