报告行业投资评级 - 未提及 报告的核心观点 - 2025年3月3日 - 3月9日第10周土地供求规模环比回落，全国两会召开及月初供求规模周期性变化影响明显，上海嘉定新城高溢价高总价地块拉升重点城市平均溢价率，流拍率升至近年高位 [4] 根据相关目录分别进行总结 供应情况 - 本周供应建筑面积615万平方米，环比下降34%，一二线城市供地规模分别环比下降91%和42%，三四线城市环比上升33%，供应含宅用地平均容积率为2.3，泉州、海口、太原等地供应宅地平均容积率高于2.5 [4] - 北京通州老城挂牌一宗宅地，起拍总价23.3亿元，容积率2.5，起拍楼板价2.7万元/平方米，地块交通便利、商业和医疗配套成熟、有河景资源，但西侧道路未建成，同区域优质新房售价6.5万元/平方米左右 [4] - 杭州余杭区未来科技城挂牌一宗宅地，起拍总价36.1亿元，容积率2.4，建面20万平方米，起拍楼板价1.8万元/平方米，周边交通、商业配套完善，西侧紧邻滨江集团宅地项目，周边新房价格3.5万元/平方米左右 [5] 成交情况 - 总建面126万平方米，环比下降75%，成交金额65亿元，环比下降85%，高能级城市优质地块成交占比下降致重点城市平均楼板价环比下降15%，为5138元/平方米，平均溢价率10.7%，连续三周突破10% [5] - 3月3日上海嘉定新城宅地由招商蛇口以26.6亿元竞得，溢价率30%，成交楼板价约3.2万元/平方米，刷新板块地价纪录，周边新房售价5万元/平方米左右，同板块近半年推盘项目开盘去化率九成以上 [6] 单价TOP5地块房企竞拍情况 |排名|城市|重点地块|竞得房企|竞得楼板价（元/平方米）|溢价率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |1|上海|嘉定区嘉定新城 地块F03A - 4|招商蛇口|31850|30%| |2|北京|北京城市副中心站综合交通枢纽地区 单元FZX - 0101 - 03 FZX - 0101 - 0307 (1)|北京祥龙|13374|0%| |3|北京|北京城市副中心站综合交通枢纽地区 单元 等FZX - 0101 - 03 FZX - 0101 - 0306|京投|13369|0%| |4|三亚|三亚市中心城区控规 地块YC02 - 48 - 03|凤凰健康集团|5092|0%| |5|温州|瑞安市北部组团（鲍田片区）B1 - 2 - 10|温州绿锦明扬地产|4300|0%|[12] 总价TOP5地块房企竞拍情况 |排名|城市|重点地块|竞得房企|成交总价（亿元）|竞得楼板价（元/平方米）|溢价率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |1|上海|嘉定区嘉定新城F03A - 4地块|招商蛇口|27|31850|30%| |2|北京|北京城市副中心站综合交通枢纽地区FZX - 0101 - 03单元FZX - 0101 - 0306等|京投|16|13369|0%| |3|西安|秦汉新城正阳一路以东，规划路以南，正阳二路以西，兰池大道以北|秦汉鲤跃产业|5|3375|0%| |4|哈尔滨|花厂街与松梅街交汇处西南角230110014004GB00081|锦钰汇龙|3|3563|0%| |5|北京|北京城市副中心站综合交通枢纽地区FZX - 0101 - 03单元FZX - 0101 - 0307 (1)|北京祥龙|2|13374|0%|[13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年2月24日 - 2025年3月2日第9周中国重点城市土地成交环比量价齐升，受月末放量及季节性周期影响，供应及成交规模显著增长，平均溢价率连续两周超10%，流拍率降至近年低位 [4] 根据相关目录分别进行总结 供应情况 - 本周供应建筑面积928万平方米，环比上升210%，主因一二线城市供地规模回升，供应含宅用地平均容积率为1.87 [4] - 广州天河区挂牌一宗综合用地，起拍总价66亿元，起拍楼板价2.9万元/平方米，住宅部分实际起拍楼板价约5万元/平方米 [5] - 杭州望江新城挂牌一宗TOD地块，起拍总价59.6亿元，名义起拍楼板价3.2万元/平方米，有望刷新杭州土拍新纪录 [5] - 上海闵行江川紫竹板块挂牌1宗组合用地，住宅部分起拍楼板价3.45万元/平方米，周边配套优势显著 [6] 成交情况 - 总建面504万平方米，环比上升194%，成交金额445亿元，环比增加49%，平均楼板价环比下降49%，为8852元/平方米，平均溢价率13.1% [6] - 2月25日杭州城东新城安琪儿地块由华润以26.2亿元竞得，溢价率72.5%，刷新板块地价纪录 [7] - 同日宁波鄞州江东板块一宗宅地由得力房地产竞得，溢价率28%，成交总价14.2亿元，楼板价比紧邻地块上涨约9% [7] 地块竞拍情况 - 总价TOP5地块中，北京后沙峪镇地块、杭州城东新城地块等分别被华润置地等竞得 [12] - 单价TOP5地块中，杭州城东新城地块、天津津和山地块等分别被华润置地等竞得 [14]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年3月17日 - 2025年3月23日第12周中国房地产土地市场成交量缩价涨、热度不退，重点城市高总价高溢价地块拍出拉升平均溢价率，流拍率回到年内高位 [4] 根据相关目录分别进行总结 供应情况 - 本周重点城市监测供应建筑面积170万平方米，环比下降48%，同比下降69%，一二线城市供地规模分别下降54%和45% [4] - 本周供应含宅用地平均容积率为1.91，杭州、嘉兴、泰州等地供应宅地平均容积率低于1.6 [4] - 3月17日杭州市萧山经开区挂牌一宗容积率2.2宅地，起拍价19.5亿元，起拍楼板价2.2万元/平方米，周边配套佳 [5] - 同日杭州闻堰板块挂牌一宗容积率1.1宅地，起拍总价7.8亿元，起拍楼板价1.1万元/平方米，有江景和文旅配套，区域改善需求潜力大 [5] 成交情况 - 成交建筑面积236万平方米，环比下降5%，同比增长92%，重点城市平均楼板价环比上升195%，达1.3万元/平方米 [4][6] - 本周重点三线城市地块底价成交，一二线城市高溢价地块带动平均溢价率达14.7%，连续5周超10% [4][6] - 3月18日北京海淀区上地板块宅地由北京中海地产以75.02亿元竞得，溢价率27.93%，成交楼面价10.23万元/平方米，周边配套优越 [6] - 3月21日苏州园区湖西地块由绿城摘得，成交总价53.2亿元，平均楼板价4万元/平方米，溢价率45%，周边新房断供近10年 [7] 总价TOP5地块房企竞拍情况 |排名|城市|重点地块|竞得房企|成交总价（亿元）|竞得楼板价（元/平方米）|溢价率| |----|----|----|----|----|----|----| |1|北京|海淀区树村资金平衡用地统筹项目地块HD00 - 0705 - 0035 - 1 R2|中海地产|75|102347|28%| |2|苏州|东板桥河西、金鸡湖大道南|绿城中国|53|40684|45%| |3|厦门|思明区2025P04|厦门国贸|33|51260|9%| |4|杭州|之江度假区单元XH110304 - 11地块|绿城中国|20|20171|9%| |5|济南|历下区解放东路以北，茂陵山路以西2025TDGP02R0001|保利置业 + 历下城发|16|15000|0%|[12] 单价TOP5地块房企竞拍情况 |排名|城市|重点地块|竞得房企|竞得楼板价（元/平方米）|溢价率| |----|----|----|----|----|----| |1|北京|海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00 - 0705 - 0035 - 1地块R2|中海地产|102347|28%| |2|厦门|思明区2025P04|厦门国贸|51260|9%| |3|厦门|湖里区2025P05|厦门建发|41292|0%| |4|苏州|东板桥河西、金鸡湖大道南|绿城中国|40684|45%| |5|杭州|下沙单元地块QT010110 - 08|兴耀房地产|20472|24%|[15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年3月10 - 16日第11周土地成交规模同环比大幅回升，土地成交量同环比均大幅上涨，成都多宗高溢价地块提升重点城市平均溢价率，流拍率回落至近年均值附近 [4] 根据相关目录分别进行总结 供应情况 - 本周重点城市监测供应建筑面积330万平方米，环比下降46%，同比下降17%，一二线城市供地规模分别下降56%和62%，供应含宅用地平均容积率为2.09，天津、沈阳、泰州等地供应宅地平均容积率低于2.0 [4] - 长沙岳麓区洋湖垸板块挂牌一宗纯宅地，起拍价11.7亿元，综合容积率2.07，起拍楼板价约6300元/平方米，预期成交楼板价达8000元/平方米以上 [5] - 天津静海区团泊东板块挂牌一宗低密袖珍宅地，起拍总价2.25亿元，容积率1.01，起拍楼面价约3256元/平方米，可打造低密别墅类产品 [5] 成交情况 - 总建面503万平方米，环比增加301%，同比增加172%，重点城市平均楼板价环比下降59%，为2120元/平方米，溢价率达22.85%，连续四周突破10% [6] - 3月11日成都集中土拍，高新南区大源板块宅地由招商蛇口以楼板价3.17万元/平方米、溢价率70.43%竞得，总成交价27亿元，刷新成都市宅地楼板价新纪录 [6] - 3月14日沈阳浑南区一宗低密宅地由中海以6.9亿元竞得，成交楼板价7050元/平方米，溢价率17.5%，预计打造高端低密改善类住宅 [7] 总价TOP5地块房企竞拍情况 |排名|城市|重点地块|竞得房企|成交总价（亿元）|竞得楼板价（元/平方米）|溢价率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |1|成都|GX2025 - 05(070102)高新区桂溪街道铜牌村9组、10组|招商蛇口|27|31700|70%| |2|成都|锦江区三圣街道驸马村组、10组、1集体，陈家堰村1组、3组等|珠海华发|20|25100|36%| |3|沈阳|(沈土挂[2025]2号)东至:维科街西侧规划绿线南至:美园路北侧道路红线|中海地产|7|7050|18%| |4|长沙|芙蓉区东岸街道东屯村，远大路以南、东屯路以北、双杨路两厢|中交集团|6|4996|0%| |5|苏州|相城区高铁新城民乐路东、陶村街北|绿城中国; 高铁国控|5|15828|6%|[13] 楼板价TOP5地块房企竞拍情况 |排名|城市|重点地块|竞得房企|竞得楼板价（元/平方米）|溢价率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |1|成都|高新区桂溪街道铜牌村9组、10组|招商蛇口|31700|70%| |2|成都|锦江区三圣街道驸马村1组、10组、集体，陈家堰村1组、3组等|珠海华发|25100|36%| |3|成都|成华区跳蹬河南路9号|四川中昕|19500|39%| |4|苏州|相城区高铁新城民乐路东、陶村街北|绿城中国; 高铁国控|15828|6%| |5|重庆|沙坪坝区单元街区D02 07 001/01地块、06街区001/01地块25004|华侨城|8659|0%|[15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年一季度中国房地产市场整体低位运行、止跌回稳 3月新房成交企稳、百强房企业绩环比大增 4月市场供求有望延续弱修复态势 [1][3][10][13] 根据相关目录分别进行总结 百强房企3月业绩环比增长68.8% - 3月TOP100房企实现销售操盘金额3175.7亿元 环比增长68.8%、同比降低11.4% 单月业绩规模处历史低位 [3] - 1 - 3月百强房企实现销售操盘金额7333亿元 同比降低5.9% [3] 百强房企各梯队门槛下移 - 2025年3月 百强房企各梯队销售门槛下移 TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别同比降低4.3%和2%至90亿元和53.4亿元 [7][9] - TOP50和TOP100房企门槛分别同比降低5.7%和4.3%至30.9亿元和12.4亿元 [9] 3月新房成交企稳同比微增3%，料4月延续弱复苏 - 3月30个监测城市成交规模为1213万平方米 环比大涨76% 同比微增3% 一季度累计同比增6% [10] - 一线韧性强于二三线 一线3月单月环比近乎翻番 同比增8% 累计同比增22% 二三线小阳春成色一般 部分东南沿海城市同环比齐增 部分城市需求疲软 [10][11] - 4月为“银四”成交旺季 整体供求有望延续弱修复态势 核心一二线城市表现分化 部分城市延续高位震荡 部分止跌企稳 部分高库存问题难解 [13] 2025年1 - 3月房企销售排行榜 - 公布了操盘金额、操盘面积、全口径金额、权益金额四个维度的TOP100房企排名及对应数据 [14][18][21] 榜单数据说明 - 销售操盘榜以企业操盘为口径 含代建 统计2025年1 - 3月主营业务在内地的房企商品房合同签约数据 [17] - 销售全口径榜指企业集团连同合营及联营公司所有项目业绩累计值 不含代建 统计范围和数据类型同操盘榜 [20] - 销售权益榜以企业股权占比为口径 统计范围和数据类型同操盘榜 [23]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年作为“十四五”规划收官之年，《政府工作报告》聚焦房地产领域，强调防范化解风险与发展并重，持续推动房地产市场止跌回稳，从需求端、供给端、融资、模式构建等多方面部署政策，同时配合货币政策、财政政策等，以促进房地产行业转型升级和高质量发展，中长期新型城镇化将支撑住房需求，市场份额或向城市群、都市圈集中 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 防范化解风险与发展并重 - 房地产再次列入“防风险”任务板块，防范地产风险蔓延是首要任务，要压实各方责任 [4] - 2023年“防风险”成首要任务，2024年推动市场止跌回稳，2025年强调安全与发展并重，政策有制度性突破和转变，有“存量盘活能力”等的开发企业有更大发展空间 [5] 需求端 - 因城施策调减限制性措施，预计一线城市优化“限购”，二线城市降低落户门槛，用“以旧换新”等刺激改善置换需求 [6][7] - 加力实施城中村和危旧房改造，提高刚性和改善性需求基数规模和购房支付能力，多地已推进落地相关改造助力市场止跌回稳 [7] 供给端 - 以“优化增量、盘活存量”重塑行业生态，合理控制新增用地供应，加大城市更新力度，增加“好房子”供给 [8] - 盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，给予城市政府更大自主权，拓宽保障性住房再贷款使用范围，今年安排地方政府专项债券4.4万亿元用于相关领域 [8] - 多地提及存量商品房和闲置土地回购等内容，赋予地方自主权可加速库存去化 [9] 利用房地产融资协调机制 - 尽管保交付高峰已过，但问题仍局部存在，继续发挥融资协调机制作用，保障购房者权益和企业经营，防范债务违约风险，促进市场转型升级 [10] 构建房地产发展新模式 - 有序搭建基础性制度，加快构建新模式，建立“人房地钱”要素联动新机制，满足住房需求，处理好三对平衡关系，推进土地供给和融资模式改革 [11][12] - 新模式目的是适应高品质居住需要，推动建设“好房子”，多地提及相关内容，新模式为企业转型指明方向 [12] 新型城镇化与市场份额集中 - 中长期新型城镇化支撑住房需求，深化户籍改革等有助于拉动购房需求，县域有广阔发展空间和刚性需求增量 [13] - 未来房地产市场份额或将向核心城市群和都市圈集中 [14] 打好政策“组合拳” - 今年经济增长预期目标5%左右，与去年一致，彰显稳增长决心，提出稳就业、促增收目标，促进住房消费 [15][16] - 2025年政策“组合拳”全面发力，塑造积极社会预期 [17] 货币政策 - 实施适度宽松货币政策，降准、降息仍有空间，结构性货币政策工具有望发力支持“优化增量、盘活存量”，居民住房信贷政策有优化调整空间 [18] 财政政策 - 积极财政政策适度加力、提质增效，今年赤字率拟按4%左右安排，赤字规模等增加，合计新增政府债务总规模加大 [19][20] - 积极财政支持房地产体现在支持经济建设、专项债券支持土地收储和收购存量商品房、完善社保体系提升住房消费信心三方面 [20]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年华发股份销售规模跻身行业TOP10，盈利稳健、归母净利9.5亿元，保持“绿档”水平，融资成本降至5.22% [3] 根据相关目录分别进行总结 销售 - 2024年华发股份签约销售金额1054.4亿元，同比减少16.3%，签约销售面积369.6万平方米，同比减少7.46%，全口径销售额排名同比提升4位跻身TOP10，连续五年千亿销售 [7] - “3+1”布局下，华东、华南大区销售贡献超30%，华东大区销售461.73亿元占比43.79%，华南大区销售320.76亿元占比30.42%，珠海大区业绩增势明显，北方区域销售占比2.10% [8] - 核心城市布局助力销售业绩，多个项目单盘亮眼，如广州长隆万博悦府等 [12] 投资 - 2024年新增6个项目，新增土储计容建面约33.7万方，覆盖上海等核心城市，新增土储平均权益比42% [13] - 2024年末土储1212.5万方，待开发土储占比超30%，可满足未来3 - 4年发展 [13] 盈利 - 2024年总营业收入599.92亿元，同比减少16.84%，期末预收楼款873.55亿元，覆盖倍数约1.46倍保障后续营收 [14] - 全年毛利润85.88亿元，受存货减值影响，净利润14.05亿元、归母净利润9.51亿元，2024年拟现金分红2.86亿元，占归母净利润比例30.04% [4][17] 负债 - 2024年落地创新型Pre - reits募集资金21.25亿元，整体平均融资成本5.22%，同比下降0.26个百分点 [18] - 2024年底持有货币现金332.1亿元，总有息负债1416.13亿元，现金短债比1.46，净负债率86.73%，扣除预收账款后资产负债率62.4%，保持“绿档” [18] 战略 - 围绕“1+3”业务格局，主业住宅开发产品力提升，新型住宅有阶段性成果，相关发布会等获业内认可 [22] - 多元业务中，商业板块2024年租金收入7.85亿元，同比增长15.41%，新开业2家购物中心；物管板块收入16.75亿元，同比增长18.85%；上下游产业链业务做强做优 [23]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 3月新房供应环比倍增迎来年内高点，不同能级城市分化显著，供给“量质双增”叠加营销助力，核心一二线城市新房成交大概率环比涨幅多集中在30%-50%，部分城市或现局部“小阳春”，多数三四线城市或延续筑底行情 [4] 各部分总结 规模 - 3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积721万平方米，环比倍增166%，同比下降36%，一季度累计同比下降28%，单月规模略好于去年10月，达2025年年内高点 [5] - 一线推盘积极性高，3月单月环比倍增，仅上海疲软，北京一季度累计同比恢复正增，上海3月供应规模不足10万平方米，同环比齐降 [7] - 二线供应环比增幅不及一线，杭州3月供应量达184万平方米，环比增长783%，同比增长116%，成都等单月成交规模突破30万平方米，但同比仍下降 [7] - 三四线3月供应集中爆发，长三角无锡、徐州、常州环比增幅显著 [9] 结构 - 重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、51%和12%，呈以改善为主、刚需为辅的供应结构 [11] - 部分城市刚需产品供应占比超60%，部分城市以改善供应为主，部分城市兼顾刚需和改善，福州高端产品占比达73% [12] - 重点城市主城、近郊、远郊占比结构为70%、21%和9%，供应重心在主城区，部分城市主城占比超9成，部分城市以近郊项目为主，部分城市兼顾主城和近郊，苏州、上海近远郊或积压库存 [14] 预判 - 3月供应大幅回升达年内高点，房企加强主城区改善供应比例，新房成交有逐步修复趋势，环比持增，部分城市或现局部“小阳春” [17] - 28个重点城市2025年3月预期项目平均去化率33%，同比上升5个百分点，一线预期去化率46%，同比上涨15个百分点 [17] - 核心一二线新房成交3月或普涨，环比涨幅多在30%-50%，广州新房成交预期环比倍增，天津等核心二线城市有望复苏 [19] - 3月供应稳步复苏，新房成交大概率环比持增，部分核心一二线城市预期拉动市场热度回升，多数三四线城市或延续筑底行情，改善盘去化优于刚需盘 [21]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年华润置地销售规模稳居行业第三，虽签约销售金额和面积同比减少，但聚焦高能级城市策略成效显著，TOP10城市签约贡献占比提升 [4][7] - 投资上聚焦核心城市，权益拿地销售金额比降低，土地储备充裕且布局结构健康 [12][17] - 盈利方面开发业务利润下滑，经常性核心净利润增长且占比提升，预计未来占比进一步提高 [18] - 财务稳健且持续优化，融资成本维持行业低位，信用评级良好 [22] - “3+1”一体化业务模式助力跨周期发展，多元化业务协同主业稳定发力 [6][25] 各部分总结 销售 - 2024年签约销售金额2611亿元、面积1133.7万平方米，同比分别减少15%和13.3%，全口径销售金额排名居行业第三，销售权益比例降至69%，整体去化率约55.4%，同比回升3.2个百分点 [4][7] - 2025年计划可售货值约5009亿元，存量货值占比42%，自2021年以来首次下降 [7] - 一线城市（含香港）销售占比38%，同比提升9个百分点；TOP10城市签约贡献占比63%，集中度同比提升5个百分点 [4][8] - 华东大区和中西部大区是业绩贡献主力，销售金额占比分别为28.1%和23.9% [8] 投资 - 2024年新获取项目29个，新增土地投资权益地价526.5亿元，权益计容建筑面积282万平方米，权益拿地销售金额比约0.29，新增投资中一二线城市投资权益地价占比94% [4][12] - 截至2024年底，总土地储备建筑面积5194万平方米，开发物业土地储备面积4390万平方米，一二线城市可售面积占比降至71%；投资物业土地储备面积804万平方米，一二线城市面积占比78%、购物中心占比69% [17] 盈利 - 2024年营业收入2788亿元，同比增长11%；核心净利润254.2亿元，同比减少8.5%；经常性核心净利润103.4亿元，同比增长8.2%，占比提升至41% [5][18] - 综合毛利率21.6%，同比降低3.5个百分点，物业销售结算毛利率降至16.8%，经常性业务毛利率70%，同比提升0.4个百分点 [19] - 净利润336.8亿元、归母净利润255.8亿元，同比分别减少9.7%和18.5%；净利率和归母净利率降至12.1%和9.2% [19] - 已签未结算开发物业营业额2935亿元，部分将于2025年结算，预计结算毛利率2025和2026年筑底至13%-14% [19] 偿债 - 截至2024年底，持有现金1332.1亿元，同比增加16.5%；现金短债比1.92、长短期债务比2.74，同比分别提升0.14和0.13 [22] - 净负债率降至31.9%，剔除预收款后的资产负债率降至55.6%，负债结构持续优化 [22] - 2024年公开市场融资120亿元，加权平均融资成本降至3.11%，平均债务期限6.7年，信用评级维持投资级 [22] 多元化 - 大资管业务：截至2024年底资管规模4621亿元，同比增长8.1%，搭建轻资产管理平台及两个公募REITs平台，准备扩募并探索金融工具 [25] - 经营性不动产业务：写字楼租金收入18.8亿元，同比减少8.7%，出租率75%，同比降低6.9个百分点；酒店营业收入20.7亿元，同比减少10.8%，毛利率11.4%，同比降低6.1个百分点；购物中心在营数量92个，租金收入193亿元，同比增长8.4%，2024年新开业16个，2025年计划新开约6座，预计2028年末增至116个 [25][26] - 轻资产管理业务：华润万象生活全业态版图扩张，在管购物中心、写字楼物业、物管面积均有增长 [28] - 生态圈要素型业务：代建业务新增签约面积1146万平米，期末在管项目247个，建筑面积约7607万平米；文体运营业务营业额7.8亿元，期末在管项目17个，管理资产价值548亿元；长租公寓期末累计在管项目64个，管理规模5.6万间，稳定期出租率95% [28]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 贷款数据表象有误导性，单纯以新增贷款同比变化衡量购房信心存在片面性，需综合考量还款规模与新增贷款结构的动态平衡 [5] - 贷款指标波动主要取决于一二手房交易量相比自身15年均线的变动情况 [5] - 房地产销售规模进入平稳期后，中长期贷款总量终会调整至与当时销售规模匹配的水平，2025年初交易负增长周期中贷款规模正增长体现“稳预期”政策的阶段性成效 [5] 根据相关目录分别进行总结 数据表象的误读 - 居民中长期贷款余额变动是存量调整与增量变化的综合结果，以其变化的简化模型推导购房信心变化无法解释客观实际，无法解释2022年以来全国商品房成交规模下降但居民中长期贷款余额保持正增长的情况 [6] - 以“新增贷款同比多增/少增”的二阶差分视角也与客观事实不符，2008 - 2021年全国商品房成交金额多数年正增长，但居民中长期贷款年增量只有8年正增长，2017 - 2018年全国商品房成交金额大幅增长时住户中长期贷款年增量却同比少增 [10] 中长期贷款年增量与商品房多年均线的相关性 - 合理简化模型下，当年商品房成交金额减去近若干年平均商品房交易金额的结果与居民中长期贷款余额高度正相关，商品房交易额较近15年均线的波动与中长期消费贷相关系数达0.91 [12] - 2024年商品房交易量跌破15年均线，但因二手房市场交易量份额提升，居民中长期消费贷款仍维持正增长，中长期消费贷款年增量变化多反映全国一二手房交易量相比近15年均线的变动情况，中长期贷款保持正增长体现了稳楼市政策的正面作用 [12] 中长期贷款增长的意义 - 居民中长期贷款正增长是政策托底效应与市场内生韧性共振的结果，2025年初贷款数据同比少增但绝对值仍正增长（+3296亿元），央行降准降息等工具降低企业融资成本，政府债券前置发行释放流动性托底中长期信贷需求 [13][14] - 2024年全国商品房成交额较2021年下降36%，政策端采取系列措施稳定居民置业需求，2024年四季度以来成效良好，40个重点城市前两个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长1.3%和7.1%，中长期贷款中经营类占比提升至21.5%，体现信贷工具结构性优化 [15] - 存量房贷利率下调减少提前还贷规模，居民“以旧换新”置换低息贷款优化债务成本，政府“一揽子化债”方案与市场自发调整形成合力，推动贷款数据从“规模扩张”向“质量稳定”转型，中长期贷款正增长是政策托底效应和市场韧性的证明 [18] 建议 - 居民中长期贷款数据波动是住房金融体系深度调整的结构性映照，当前“同比少增即信心下滑”论断忽视还款规模对余额变化影响权重超新增贷款、LPR下调使存量贷款自然衰减速率放缓的事实 [19] - 2021 - 2024年居民中长期贷款余额年均正增长与同期商品房销售面积四成降幅对比，证明住房信贷市场从“增量扩张”向“存量优化”转型，贷款数据“韧性”是住房金融安全垫效应与政策工具精准投放的结果 [19] - 建议完善数据披露机制，公布月度新增住房贷款规模，定期发布存量贷款账龄结构分布，减少误判，以便各方准确识别数据变动驱动因素并调整政策和战略 [19]