评级与股权 - 公司主体及多只债项本次跟踪评级结果均为AAA/稳定[6] - “22 蛇口 04”等多只债券本次债项评级结果为 AAA[12] - 中诚信国际维持公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定[43] - 截至2024年末，招商局集团合计持有公司58.47%股份，实控人为国务院国资委[19] 财务数据 - 2022 - 2024年公司资产总计分别为8864.71亿、9085.08亿、8603.09亿元[10] - 2022 - 2024年公司净利润分别为90.98亿、91.06亿、41.89亿元[10] - 2022 - 2024年公司营业毛利率分别为19.25%、15.89%、14.61%[10] - 2022 - 2024年公司净负债率分别为42.11%、43.54%、44.19%[10] - 2024年公司全口径签约销售金额为2193亿元[11] - 2024年公司净负债率为44.19%，低于保利发展的64.32%[11] - 2024年公司非受限货币资金/短期债务为1.95[11] - 2024年公司销售规模同比下降25.31%，全口径及权益口径签约销售金额连续两年排名行业第五[21] - 2024年公司新增土地储备金额占当年销售金额的比例降至22.16%，一线城市土地支出金额占比约59%[21] - 截至2024年末，项目储备总建筑面积为2715.09万平方米，权益口径一二线城市占比约71.58%[21] - 2024年末公司综合资金成本2.99%，较年初下降48BP[22] - 2024年新开工面积436万平方米，竣工面积1151万平方米，销售面积935.90万平方米，销售金额2193.02亿元[23] - 2024年新增项目储备土地价款486亿元，新增项目楼面均价21600元/平方米[23] - 截至2024年末，融资余额中银行贷款占62.94%，债券占27.90%，信托融资占2.74%，其他占6.42%[25] - 2024年公司营业收入同比微增2.25%，营业毛利率同比下滑1.28个百分点，经营性业务利润同比减少20.86%，利润总额同比减少35.02%[29][30] - 2024年投资收益同比增长56.91%，对多地房地产项目计提存货跌价准备35.75亿元，对其他应收款和长期股权投资分别计提减值准备14.82亿和7.26亿元[30] - 2024年末存货规模同比减少，已累计计提存货跌价准备74.29亿元，占同期末存货账面余额的1.97%，其他应收款下降，期末总资产及负债规模小幅收缩[32] - 2024年销售商品、提供劳务收到的现金同比减少18.43%，经营活动净现金流较上年变化不大，投资活动现金流转为净流入，筹资活动现金流净流出规模扩大[33] - 截至2024年末，公司合并口径共获得银行授信额度2847亿元，尚未使用的银行借款额度为743.12亿元[33] - 2024年公司偿还90.59亿永续债本金，所有者权益减少，净负债率小幅提升至44.19%[32][34] - 2024年公司各业务板块中，开发业务收入1563.61亿元、毛利率15.58%，资产运营收入71.50亿元、毛利率1.36%，物业服务收入154.37亿元、毛利率10.87%[31] - 截至2024年末，公司受限资产合计884.53亿元，占总资产比重为10.28%[35] - 2022 - 2024年营业总收入分别为183.00亿、175.01亿、178.95亿元[48] - 2022 - 2024年净利润分别为9.10亿、9.11亿、4.19亿元[48] - 2022 - 2024年总债务/销售商品、提供劳务收到的现金分别为1.09X、1.10X、1.40X[48] 未来展望 - 预计2025年公司销售规模、土地投资规模、收入规模均较上年小幅下降，全年毛利率也小幅下降[37] - 2023 - 2025年净负债率分别为43.54%、44.19%、43.6 - 53.3%[38] - 2023 - 2025年总债务/销售商品提供劳务收到的现金分别为1.10X、1.40X、1.5 - 1.9X[38] 业务拓展 - 2024年公司新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米[26] - 截至2024年末，公司累计承接代建项目超540个，累计管理面积超2000万平方米[26] 债务到期情况 - 截至2025年3月末，合并口径信用债2025年4 - 12月、2026年、2027年及以后到期金额分别为128.40亿、163.40亿、266.65亿元[43] - 截至2025年3月末，跟踪债券2025年4 - 12月、2026年、2027年及以后到期金额分别为28.40亿、28.00亿、63.55亿元[43] 过往融资 - 2023年招商局集团下属子公司认购公司增发股份金额为15.97亿元[40] 公式说明 - 短期债务计算公式为短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项[49] - 长期债务计算公式为长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项[49] - 总债务为长期债务与短期债务之和[49] - 净债务计算公式为总债务-非受限货币资金[49] - 资产负债率计算公式为负债总额/资产总额[49] - 总资本化比率计算公式为总债务/(总债务+经调整的所有者权益）[49] - 净负债率计算公式为净债务/经调整的所有者权益[49] - 营业毛利率计算公式为(营业收入-营业成本)/营业收入[49] - 净利润率计算公式为净利润/营业收入[49] - EBITDA利息覆盖倍数计算公式为EBITDA/利息支出[49]