报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年第一季度英国十个地区城市的租赁市场保持弹性，尽管季度环比下降14%，但租赁成交量达140万平方英尺，较2024年同期增长27%，比10年第一季度平均水平高8%，是3年来最强劲的第一季度 [9] - 投资活动在第一季度较为平淡，10个地区城市的投资总额为1.518亿英镑，季度环比下降71%，比5年第一季度平均水平低38% [6][15] - 优质办公空间的空置率仅为3.0%，“追求品质”的趋势明显，未来新建和全面翻新的空间有限，租户获取“优质”空间的难度较大 [5][14] - 优质办公物业的收益率在第一季度保持稳定，为6.50%，较去年同期压缩25个基点，比疫情前水平高175个基点 [6][18] 根据相关目录分别进行总结 阿伯丁（Aberdeen） - 租赁活动在第一季度有所增加，新的和A级库存的可用性持续下降，自2021年以来首次进行全面翻新 [20] - 2025年第一季度的占用面积为61,942平方英尺，同比增长94%，但比5年季度平均水平低16% [26] - 建筑和工程部门是需求的主要支撑，占租赁面积的42%，能源和公用事业部门在交易数量上继续推动需求，占租赁交易的31% [26] - 优质租金在第一季度保持稳定，为每平方英尺32.50英镑 [26] - A级可用性在第一季度环比下降6%，至122,134平方英尺，较过去12个月下降32%，比城市5年平均水平低73% [26] - 总市场空置率在第一季度末环比下降1个百分点，至17% [26] - 投资活动在第一季度较为平淡，投资总额为770万英镑，比阿伯丁5年平均水平低37% [26] - 优质办公物业的收益率稳定在10.00%，自疫情开始以来上升了350个基点 [26] 伯明翰（Birmingham） - 新的和A级空间在第一季度主导了租赁活动，占总租赁面积的81%，预计今年晚些时候几个新开发项目的交付将推动2025年的租金增长 [27] - 第一季度的占用面积为75,522平方英尺，季度环比下降45%，比10年季度平均水平低60% [34] - 专业服务和金融、银行及保险部门在第一季度占总租赁面积的近三分之二 [34] - 新的A级建筑可用性在第一季度上升39%，至477,463平方英尺，比伯明翰5年平均水平高10% [34] - 总市场空置率在第一季度保持稳定，为5.8% [34] - 第一季度的办公物业交易总额为2710万英镑，比上一季度少40%，比5年季度平均水平低52% [34] - 优质办公物业的收益率稳定在6.75%，比疫情前水平低175个基点 [34] 布里斯托尔（Bristol） - 过去12个月多个项目完工后，优质空间的可用性仍高于长期平均水平，优质资产的定价现已稳定 [35] - 第一季度的占用面积为92,995平方英尺，较上一季度下降8%，比5年季度平均水平低23% [42] - 能源和公用事业部门是最活跃的占用群体，占本季度租赁面积的29%，金融、银行和保险部门完成的交易数量最多，占21% [42] - A级空间占第一季度租赁面积的57% [42] - A级可用性在第一季度末保持稳定，为304,347平方英尺，较过去12个月增长158%，比布里斯托尔5年平均水平高142% [42] - 整体市场空置率从2024年第四季度的8.9%上升至2025年第一季度的9.6%，新的和A级空间的空置率降至2.3% [42] - 第一季度的办公物业交易总额为3580万英镑，比10年季度平均水平低52% [42] - 优质收益率在第一季度保持稳定，为6.75%，比疫情前水平高175个基点 [42] 加的夫（Cardiff） - 优质办公空间的供应连续第四个季度下降，支持租金持续增长，第一季度的投资活动增加至高于趋势水平 [43] - 2025年第一季度的占用面积达到94,068平方英尺，比5年第一季度平均水平高5% [50] - 金融、银行和保险部门是第一季度最活跃的占用群体，占所有租赁面积的62%，TMT部门支撑了租赁活动，占第一季度交易的28% [50] - A级可用性降至291,760平方英尺，较上一季度下降7%，比5年平均水平低9% [50] - 总市场空置率从2024年底的11.1%降至2025年第一季度末的10.7%，A级空置率目前为2.5%，且持续下降 [50] - 第一季度的办公物业交易总额为2460万英镑，比2024年同期高出77%，比5年季度平均水平高87% [50] - 优质办公物业的收益率在第一季度保持稳定，为7.25%，比2024年第一季度低25个基点 [50] 爱丁堡（Edinburgh） - 全新库存的可用性仍然极为有限，未来的供应管道无法缓解这一情况，预计对优质空间的竞争将推动2025年的租金增长 [51] - 2025年第一季度的租赁成交量达到99,373平方英尺，比2024年第四季度低79%，但比5年第一季度平均水平高12% [58] - TMT部门支撑了爱丁堡市中心的活动，占第一季度租赁面积的26%和交易的30% [58] - 新的和A级空间占第一季度租赁面积的近一半 [58] - A级可用性在2025年第一季度增加至700,435平方英尺，比2024年同期高19%，比爱丁堡5年平均水平高37% [58] - 总市场空置率从上个季度的10.7%略微上升至11.5%，全新库存的空置率降至0.37% [58] - 第一季度的办公物业交易总额为330万英镑 [58] - 优质办公物业的收益率稳定在6.50%，同比向内变动25个基点，比疫情前水平低175个基点 [58] 格拉斯哥（Glasgow） - 第一季度的占用需求仍然强劲，专业服务部门的持续活动提供了支撑，市场动态支持优质租金增长，供应收紧 [59] - 第一季度的占用面积总计158,567平方英尺，比2024年同期高79%，比10年季度平均水平高9%，租赁成交量季度环比增长2% [66] - 专业服务部门在2025年第一季度占租赁面积的最大比例，为31% [66] - 新的和A级空间在2025年第一季度占总租赁面积的近一半 [66] - 优质办公租金在第一季度季度环比增长5%，达到每平方英尺41.50英镑，是所有10个跟踪地区城市中最高的季度涨幅 [66] - 新的和A级可用性在第一季度环比下降3%，至537,891平方英尺，比2024年同期低4% [66] - 总市场空置率在第一季度末为9.3%，低于12个月前的10.3% [66] - 2025年第一季度格拉斯哥没有办公投资交易 [66] - 优质收益率在第一季度保持稳定，为7.50%，比疫情开始时低225个基点 [66] 利兹（Leeds） - 第一季度的占用面积激增，连续第四个季度上升，舒适地高于趋势水平，优质空间供应的收紧预计将推动2025年的优质租金增长 [67] - 第一季度的占用面积达到241,282平方英尺，季度环比增长53%，比利兹10年季度平均水平高47% [73] - 零售、分销和运输部门在第一季度主导了活动，占占用需求的45%，TMT部门完成的交易数量最多，为25笔中的9笔 [73] - 新的和A级空间在2025年第一季度占总租赁面积的一半 [73] - 优质办公租金保持在每平方英尺39.00英镑，比2024年同期增长3% [73] - A级可用性在2025年第一季度末降至140,362平方英尺，较上一季度下降18%，比城市5年平均水平低48% [73] - 整体市场空置率在第一季度末为6.6%，低于2024年底的6.8%，A级空间的空置率降至1.2% [73] - 第一季度的办公物业交易总额为1600万英镑 [73] - 优质办公物业的收益率在第一季度稳定在7.00%，比疫情前水平低200个基点 [73] 曼彻斯特（Manchester） - 占用活动季度环比增加，由TMT部门的一项重大预租引领，新的和A级供应收紧，仍低于长期平均水平 [74] - 2025年第一季度的租赁活动有所回升，占用面积总计319,995平方英尺，较上一季度增加14%，比5年季度平均水平高22% [81] - TMT部门支撑了占用活动，占租赁面积的近一半（48%），专业服务部门在交易数量方面继续支撑占用需求，占本季度租赁交易的21% [81] - A级可用性在曼彻斯特第一季度环比下降9%，至549,245平方英尺的办公库存，比城市5年平均水平低20% [81] - 新的和A级空置率从2025年第四季度的3.3%略微降至第一季度的3.1% [81] - 第一季度的投资活动较为平淡，总额为1360万英镑，较去年同期下降66% [81] - 优质办公物业的收益率在2025年第一季度保持稳定，为6.75%，自疫情开始以来向外变动175个基点 [81] 纽卡斯尔（Newcastle） - 占用活动明显超过长期平均水平，得到一项重大公共部门预租的支持，A级可用性在过去12个月持续下降，目前在建的未来供应有限 [82] - 2025年第一季度的办公占用面积季度环比增长超过十倍，达到257,476平方英尺，比城市10年季度平均水平高292%，是自2021年第四季度以来最强劲的季度表现 [88] - 公共部门主导了占用活动，占租赁面积的73%，TMT部门完成的交易数量最多，为19笔中的4笔 [85][88] - 新的和A级空间在第一季度占占用面积的88% [88] - 优质租金保持在每平方英尺32.00英镑，自疫情开始以来增长了31%，是所有跟踪的英国城市中最高的租金涨幅 [88] - 总市场空置率在全市保持稳定，为9% [88] - 纽卡斯尔的供应管道有限，目前有一座投机性办公大楼正在建设中，预计2027年第一季度完工 [88] - 2025年第一季度纽卡斯尔没有办公交易 [88] - 优质办公物业的收益率在2025年第一季度保持稳定，为7.50%，自疫情开始以来向外变动175个基点 [88] 谢菲尔德（Sheffield） - 投资活动在第一季度有所增加，达到2380万英镑，比10年季度平均水平高76%，优质定价已稳定，“追求品质”的趋势推动了第一季度的租金增长，因为占用者争夺市场的一小部分 [89][96] - 第一季度的占用面积为39,992平方英尺，较上一季度下降51%，比5年季度平均水平低46% [95] - 建筑和工程部门在2025年第一季度支撑了占用需求，占所有租赁面积的39%，TMT部门完成的交易数量最多，为31% [95] - 2024年底Plot 4a, West Bar完工后，A级可用性在2025年第一季度上升至307,300平方英尺，季度环比增长52%，比城市5年平均水平高121% [95] - 新的和A级市场空置率在第一季度保持稳定，为2.2% [95] - 谢菲尔德目前没有重大的办公开发项目正在建设中 [95] - 第一季度最大的交易涉及3 St Paul's Place的出售，由Ekistics Property Advisors以1680万英镑的价格购买 [96] - 优质办公物业的收益率在第一季度保持稳定，为7.50%，自2020年疫情开始以来向外变动125个基点 [96]