报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年曼谷写字楼市场供应增加，需求总体积极，净吸纳量提升，整体入住率和租金上涨，但后续大量新供应将带来竞争，老旧建筑业主需升级或重新定位，租户对建筑安全和房东服务要求提高，出口型和跨国企业租赁策略或更谨慎 [33][34][36] 根据相关目录分别进行总结 宏观经济环境 - 2025年泰国经济预计放缓，受美国贸易政策和潜在报复措施影响，下半年影响或加剧，低关税情景下增长2%，关税进一步上升则为1.3%，旅游业低迷和金融条件收紧增加国内压力，泰国央行下调政策利率0.25%以支持经济，整体通胀预计低于目标 [2] - 3月商业信心指数上升，主要受制造业信心增强支撑，部分因4月美国互惠关税生效前出口加速，非制造业部门情绪下降，由旅游业疲软导致，3个月远期商业信心指数与上一季度持平 [3] 供应情况 - 曼谷写字楼总供应量增至631.4万平方米，绿证写字楼面积增至约210万平方米，占当前供应量33%，拉抛山将全部改为酒店空间，减少6000平方米供应 [10][33] - 未来可租赁面积增至110万平方米，约83.5万平方米正在建设中，预计2025年将有52.4万平方米新供应进入市场 [14] 需求情况 - 租赁活动总体积极，总吸纳量和净吸纳量略有下降，净吸纳量达3.1万平方米，总占用面积增长1%至489万平方米，绿色建筑需求领先，中央商务区需求强劲 [16] 市场动态 - 整体市场入住率上升0.5个百分点至77.5%，各建筑等级均有提升，A级表现最强，回升2.1个百分点，B级表现最弱，为76%，C级保持在80% [21] - 市场整体租金季度环比上涨0.3%，各建筑等级平均租金均上涨，A级租金创历史新高，达每平方米每月1248泰铢 [24] - 中央商务区写字楼市场租金适度上涨，入住率提高，素坤逸路等部分区域租金微涨但入住率下降，是隆沙吞拉玛四路租金涨幅最大，入住率提升最高 [27][28] - 非中央商务区市场租金稳步上涨，入住率保持在79%，部分区域租金和入住率有不同变化，邦纳斯里那卡琳入住率涨幅最大 [29][30] 回顾与展望 - 2025年是曼谷写字楼市场关键一年，后续大量新供应将带来竞争，老旧建筑业主需升级或重新定位，租户对建筑安全和应急准备更重视，房东表现成为关键差异化因素，出口型和跨国企业租赁策略或更谨慎 [34][35][36]