报告行业投资评级 报告未明确提及行业整体投资评级，但部分公司给出了评级，如Wharf为3（Sell），Henderson Land、Hysan等为1（Buy），CK Asset为2（Neutral）等 [173]。 报告的核心观点 - 国家支持是香港房地产行业的关键转折点，巩固香港金融中心地位，带来人才和资金流入，支撑资产价格 [1][8] - 行业评级受资金流向支撑，虽基本面有改善但仍面临挑战，预计下半年高收益和指数股票将受益于资金流入 [9] - 各细分市场表现分化，住宅市场供应过剩情况缓解但盈利周期尚早，写字楼市场有集中化趋势，零售市场5月转正，商业地产仍面临压力 [1][50] 根据相关目录分别进行总结 I. 国家支持是关键转折点 - 国家支持巩固香港金融中心地位，带来人才和资金流入，保护资产价格，具体措施包括沪港金融合作新计划、A股企业赴港上市、香港人才入境计划等 [8][11] II. 资金流向 - 南向资金持仓量升至历史新高，自2023年以来持续增加，2024年10月和2025年2季度加速 [10] - 2025年5月中国公募基金KPI改革，促使资金流入房地产板块，该板块占恒生指数权重约5.8% [16][17] - 中国保险公司在利率下降背景下，接受更低收益率，可能降低股票投资的股息收益率目标，使房地产板块仍受关注 [20][21] - 虽然7月香港银行同业拆借利率（HIBOR）上升，但并非强烈负面催化剂，企业融资成本降低对盈利有积极影响 [22][25] - 部分中小开发商面临流动性挑战，如Emperor International贷款逾期、Grand Ming贷款违约等 [34][36] - 预计7月行业回调，投资者偏好有自由现金流（FCF）和股息每股收益（DPS）可见性的股票，首选太古地产、香港置地和领展房产基金 [37][39] III. 基本面 - 投资者对行业基本面周期回升存在疑虑，包括DPS周期启动时间、住宅竣工与销售关系、开发商财务违约及土地储备态度等 [49] - 短期内各细分市场有边际改善但未实现结构性转变，如写字楼集中化、零售销售转正、住宅新房成交量接近6年高位、潜在REIT互联互通等 [50] （1）DPS周期是否在2026或2027年启动 - 预计2026/2027财年优先偿还债务而非提升DPS，除太古地产和香港置地承诺中个位数DPS增长、现金充裕公司可能增加DPS外，多数公司仍以偿债为主 [56][59] （2）住宅市场：供需分析 - 需求方面：需求受家庭形成和人才流入推动，预计2025 - 2031年人口复合年增长率为0.5%，每年有18万人才及家属定居香港，内地买家每年购买约7000套新房；租金增长反映潜在购房需求约6.7万套；预计2025年底房贷利率降至3.3%，小于70平方米单位的租金收益率为3.5%；2025年上半年新房成交量接近5 - 6年高位，连续4个月月销量超5000套 [60][78][97] - 供应方面：供应减少，可用供应降至9.3万套，较峰值下降5%；土地供应处于25年低位，开发商对新土地投资谨慎；预计2027年吸纳量超过竣工量；预计2025年下半年房价下跌1%，全年下跌2%，6月房价指数上涨1% [103][114][123] （3）写字楼市场 - 中环核心资产表现优于预期，需求来自扩张和非核心区域升级，2025年上半年有正吸纳量；预计2027年核心中环资产有望企稳；整体空置率仍较高，预计2026年升至15%，吸纳量低于新增供应量 [128][130][131] （4）零售市场 - 5月零售销售转正，同比增长2.4%，主要受游客增加、内地游客消费稳定、港元贬值和资本市场财富效应等因素推动；预计2025年有轻微正吸纳量，街铺空置率约12%，主要业主出租率超94%；预计租金收入复苏可能从2026年下半年开始 [2][141][146] （5）商业房地产（CRE） - 商业房地产仍面临压力，包括估值下行、租金无法覆盖利息成本和买家有限等问题；部分小开发商融资环境严峻，如Emperor International贷款违约 [3][163][164] 行业估值 - 行业估值重估逻辑包括合理的DPS可见性、回购、要求回报率压缩以及潜在的净资产值（NAV）折扣收窄预期，预计高收益和指数房地产股票将继续受益于资金流入 [169][170]