行业投资评级 - 中国房地产市场持续疲软 投资评级未明确提及但整体态度谨慎 [1][3][6][8] - 购物中心市场表现积极 头部运营商如华润置地获得正面评价 [9][10][13][18] 房地产行业核心观点 - 2024年5月全国一手房销量同比下降2.9% 预计6月降幅扩大 百强开发商上半年销售额同比下降11% [1][3] - 70个城市一手房库存月数达24个月 二三线城市库存压力显著(24个月和29个月) [1][5] - 15个主要城市二手房挂牌量持续增加 80%挂牌价格超过去年9月刺激政策前水平 [1][5] - 一手房价格5月同比下降超4% 环比下降0.1% 二手房价格6月同比下降11% [1][6] - 预计2025年全国一手房销售额降至8.4万亿人民币 房地产投资减少超10% [1][8] - 一线城市房价预计2026年初趋稳 二线城市2026年下半年趋稳 [1][8] 购物中心行业核心观点 - 中国购物中心总数超6300家 每年新开业300-400家 约三分之二运营管理不善 [9] - 华润万象城同店销售年增长16% 远超同行8%-9%的增速 占全国零售额6% [9][10] - 华润置地计划2040年重资产购物中心数量扩张90%至174家 已识别368家潜在收购目标 [10][18] - C R Land租金收入2024年超250亿人民币 过去8年复合年增长率25% [13] - C R Land运营成本占比16% EBITDA利润率61% 为中国运营商最高水平之一 [14] - 中国铁建地产轻资产业务表现优异 第三方商场EBITDA利润率从2021年30%提升至55% [15][16] 物业管理行业核心观点 - 2024年74%收入来自基础物业管理业务 对开发商增值服务占比降至4% [21] - 行业领先企业通过第三方拓展增加市场份额 CI mix份额从2022年4.5%增至2024年6.3% [22][25] - 行业平均关联方应收账款占核心利润比例0.5倍 减值风险得到较好控制 [23][24] - 行业普遍增加股息和股票回购 2025年平均股息收益率约5% 平均市盈率约50% [27] 企业发展战略 - 华润置地通过收购弱势参与者和轻资产模式扩张 计划2040年购物中心数量增长90% [10][18] - C R Land三大品牌定位清晰 Mixc定位高端 Maxi Maxi1面向大众 Maxi World针对年轻消费者 [11][12] - 中国铁建地产轻资产业务中第三方购物中心将超过自有物业成为主要贡献者 [15] - 海澜集团计划剥离21个成熟非核心购物中心 总公允价值约400亿人民币 [17]