行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1] 核心观点 - 2025年上半年中国千万豪宅市场成交规模稳中有增 20个核心城市总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套 同比增长21% 显著高于百城新房成交5%的增幅 [3] - 豪宅市场呈现"两头翘"特征 总价1000-3000万豪宅成交19561套同比增长25% 总价5000万以上豪宅成交621套同比增长51% [15] - 上海在豪宅市场占据绝对主导地位 总价5000万以上顶豪成交482套占比78% [17] - 豪宅去化率显著高于城市平均水平 上海单价超10万元/平项目开盘首日平均去化率基本在6成以上 6月冲高至95% [9] - 产品升级成为推动豪宅销售的关键因素 新规住宅提升实得率和舒适度 270°全景舱设计和平层墅院化成为创新亮点 [37][38][39] - 2025年下半年预计新增豪宅供应775万平方米 三季度为入市高峰 但城市分化明显 沪深甬供给约束显著 蓉汉等城市供过于求 [47][49] 市场表现与结构特征 - 二三线城市豪宅成交增长强劲 16个二三线城市千万豪宅成交5871套同比增长37% 高于一线城市15%的增幅 [3] - 宁波千万豪宅成交占比实现跳增 从2024年1.89%增至2025年上半年6.16% [5] - 大面积豪宅成交占比下降 180平以上产品成交占比46.14% 但同环比分别下降5.26和8.11个百分点 [20] - 中等面积段豪宅成交占比上升 100-140平面积段成交占比增幅最为显著 [20] - 城市间主力面积段分化明显 北上广成交主力下移至120-140平 苏杭青珠仍以200-250平为主但占比回落 [25][27] 驱动因素分析 - 高溢价地块占比持续上升 2025年上半年20个重点城市溢价率超20%地块占比20.86% 较2024年上升13.08个百分点 [30] - 供应放量带动个别城市豪宅成交 宁波2025年上半年千万豪宅供应919套同比增长113% 成交939套增长近2成 [32] - 核心区域二手豪宅保值增值性良好 高端小区房价上涨占比显著高于刚需改善小区 [41][43] - 产品力升级成为核心竞争力 新规住宅在得房率、空间尺度和舒适度方面优于二手豪宅 [37] 区域市场表现 - 上海在各总价段均居首位 1000-3000万豪宅成交6182套占比32% 3000-5000万成交614套占比49% 5000万以上成交482套占比78% [18] - 北京千万豪宅成交占比从2024年12.25%回升至2025年上半年21.39% [8] - 深圳千万豪宅成交2127套占比11% 但5000万以上顶豪成交仅20套占比3% [18] - 杭州千万豪宅成交1820套占比9% 宁波成交835套占比4% [18] 2025年展望 - 三季度为豪宅供应高峰 预计供应486万平方米 是四季度的2倍 [47] - 城市供求分化显著 沪深甬供求比小于1 京穗宁供求持稳 杭蓉苏汉等多数城市供过于求 [49] - 高端产品去化压力增大 尤其蓉汉等城市产品竞争白热化 [49]