行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2025年6月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存为30927万平方米 同比下降7% 去化周期为21 82个月 同比下降5% [3] - 广州 武汉 南京等重点城市去化周期仍超18个月 存在显著去化压力 [3] - 库存结构呈现"两边高中间低"特征 小于80平和大于180平去化周期高企 而100-140平主力区间因成交活跃去化压力相对较小 [12] - 城市外围区域如广州增城区 花都区 南京高淳区 六合区 武汉长江新区等库存积压严重 去化周期显著高于核心区 [15][16] 50城库存概况 - 受供应节制影响 楼市延续去库存趋势 50城狭义库存同比下降7%至30927万平方米 [3] - 去化周期同比缩短5%至21 82个月 但北京 广州 武汉等14个城市仍超18个月警戒线 [3] - 典型城市中广州增城区库存占比达22 26% 武汉东西湖区占13 51% 南京江宁区占20 57% [8][9] 面积段特征 - 三城库存主力集中在100-120平 占比均超20% 其中广州21 8% 武汉34 21% 南京23 62% [4][6] - 160平以上大面积段占比同环比双增 广州160-180平同比+0 47pcts 武汉180平以上同比+0 56pcts 南京180平以上同比+2 11pcts [4][6] - 小面积段(70-100平)占比普遍下降 广州同比下降2 54pcts 武汉下降1 66pcts [4][6] 区域分布特征 - 广州外围低价值区域库存占比达59 99%(增城22 26%+黄埔13 73%+花都12 24%+南沙11 75%) [8][9] - 武汉东西湖区 黄陂区等中等价值片区合计占比22 69% 南京江宁 浦口等外围区合计占比35 31% [8][9] - 核心区库存占比普遍低于5% 但广州海珠区(+0 61pcts) 武汉武昌区(+1 32pcts)等呈现同比上升 [8][9] 去化周期分析 - 广州70平以下和160平以上去化周期超30个月 武汉70-80平达46个月 南京70平以下公寓去化困难 [12][14] - 外围区域去化周期显著偏高 广州增城区 花都区超40个月 南京高淳区 六合区超35个月 武汉长江新区超45个月 [15][16] - 核心区因供应稀缺去化周期普遍低于20个月 [16]