行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27] 核心观点 - 专项债作为城市发展重要资金来源 7月发行规模突破6000亿元创年内新高 其中房地产类专项债规模延续高位 [4] - 房地产类专项债连续两月突破1000亿元 7月达1020亿元 近3个月每月发行数量均超100只 涉及项目超800个创年内新高 [6][7][8] - 土储类专项债发行714亿元 占房地产类专项债70%创年内新高 累计发行2639亿元占房地产类专项债51% [6][10][12][15] - 专项债通过旧改、棚改、土储等渠道为房地产稳市场带来优质土地供给和住房需求 成为行业止跌回稳重要抓手 [5][8][9] 专项债发行规模与结构 - 7月全国地方政府新增专项债发行规模环比6月上升17% 房地产类专项债占比31%虽回落14个百分点但仍居年内第二高位 [7] - 2025年以来专项债累计投向房地产领域5120亿元 占投资总额25% 同期全国招拍挂土地成交金额降至1.2万亿元 [8] - 房地产类专项债中土储类占70%达714亿元 保障安居类占16%达165亿元 城镇旧改65亿元 棚户区改造57亿元 保租房20亿元 [6][12][14] 区域分布与资金投向 - 浙江省房地产专项债发行266亿元居首位 其中59%投向杭州 山东省146亿元居第二 四川省131亿元居第三 [17][21] - 各省会城市首位度分化明显 浙江59%资金投向杭州 山东济南46% 四川成都26% 广东广州24% 安徽全部投向非省会城市 [17][18][21] - TOP20城市合计获得融资577亿元占总量57% 杭州156亿元居首且90%以上投向土储 济南66亿元第二 重庆资金全部投向保障安居和旧改 [19][22] 土地收储专项债实施情况 - 四川省土储类专项债发行80.8亿元 其中至少68.4亿元明确用于土地回购 占比85% 成都收储类资金占比92% [23][25] - 土地回收主要发力低能级县市 四川三分之二回收资金投向三四线城市 成都远郊县市占比超75% [4][23] - 土地收储后调规再上市为市场带来高品质土地供应 如宁波江北洪塘地块调规后限高下降、容积率降低可打造"四代宅"产品 [5] 政策背景与行业影响 - 中央城市工作会议部署城市工作7方面重点任务 要求加快构建房地产发展新模式 推进城中村和危旧房改造 限制超高层建筑 [9] - 多部委落实会议精神 住建部要求把城市更新摆在更突出位置 预计下半年各地将加快城市更新工作推进力度 [9] - 专项债支持的土地回收优化了行业库存、改善供求预期 如成都岷江新城、濛阳板块回收闲置用地促进库存压力改善 [23]