报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][16][17][18][19][20][21][22][23][24] 市场核心观点 - 2025年8月上海新房市场处于销售淡季，新增供应不足，整体销售量出现短期回调 [3] - 部分核心地段、具备优质产品力的中高端楼盘开盘即磬，外环外项目整体去化压力仍较大 [3] - 上海六部门联合印发优化房地产政策措施，从优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度、完善个人住房房产税等方面出台政策，有助于提振市场预期，促进市场止跌回稳 [3] - 政策优化对改善当前外环外市场成交压力作用重大，利好布局外环外的企业，房企应把握政策窗口期积极营销 [24] 企业销售业绩 - 2025年1-8月上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售2777.9亿元，销售面积TOP20企业合计销售387.9万平米 [5] - 销售额突破百亿元的房企有12家，保利发展、招商蛇口、华润置地分别以310.7亿元、298.7亿元和261.7亿元获得销售金额榜前三名 [5] - 销售面积榜达到20万平米以上的房企有6家，招商蛇口、保利发展、华润置地分别以51.1万平米、42.1万平米和30.9万平米获得前三名 [5] - 2025年1-8月上海房地产权益销售业绩TOP20企业合计销售1788.1亿元，权益销售面积TOP20企业合计销售246.5万平米 [6] - 权益销售额突破90亿元的房企有7家，保利发展、招商蛇口、华润置地分别以213.4亿元、200.5亿元和148.6亿元获得销售金额榜前三名 [7] - 权益销售面积榜中，招商蛇口、保利发展、华润置地分别以33.2万平米、29.0万平米和17.6万平米获得前三名 [7] 商品住宅项目表现 - 2025年1-8月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售823.6亿元，门槛值为47.7亿元 [9] - 上海壹号院、翡雲悦府、金陵华庭分别以184.2亿元、96.7亿元和92.1亿元位列销售金额前三名 [9] - 2025年1-8月上海商品住宅销售面积TOP10项目合计销售72.6万平米 [11] - 上海壹号院、翡雲悦府、四季隐秀分别以10.0万平米、8.7万平米和8.4万平米位列销售面积前三名 [11] - 2025年1-8月上海商品住宅销售套数TOP10项目合计销售5750套 [13] - 四季隐秀、时代之城、翡雲悦府分别以724套、683套和672套位列销售套数前三名 [13] 商品住宅市场数据 - 2025年1-8月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为368.75万平米，成交套数为30082套 [21] - 2025年8月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为21.35万平米，成交套数为1748套 [21] 土地市场情况 - 2025年1-8月上海共推出各类用地规划建筑面积888.61万平米，成交规划建筑面积843.69万平米 [23] - 其中推出涉宅用地规划建筑面积222.42万平米，成交规划建筑面积205.68万平米 [23] - 2025年8月上海共推出各类用地规划建筑面积75.6万平米，成交规划建筑面积54.36万平米，本月暂无推出、成交涉宅用地 [23] 热销项目案例分析 - 保利海上印项目为保利"印"系高端产品线代表，占地2.96万平方米，容积率1.8，规划8栋小高层住宅，总户数404套 [14][16] - 项目主力户型为108-149平米的3-4房，配备高端精装标准，社区配套包括下沉式庭院、约1500平米地下会所及1400平米架空层空间 [17][18]