行业投资评级与核心观点 - 全国房地产市场整体处于“止跌回稳”过程中，核心城市优质楼盘实现较好去化，但市场复苏动能边际转弱 [3] - 西安新房价格指数环比上涨0.56个百分点，同比上涨2.82%，是全国33个环比上涨的城市之一 [18] - 未来西安房地产市场预计将延续“温和修复、内部分化”的总体态势，年底需求将温和释放，整体成交量以稳为主 [25] 全国与西安市场表现 - 2025年10月，全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.28%，同比上涨2.67%，环比涨幅扩大，同比涨幅略有收窄 [18] - 自去年9.26政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳一年来，在多项政策支持下市场出现一定恢复 [3] - 10月国务院会议中央五部门从“四个取消、四个降低、两个增加”等方面出台组合拳，进一步推动市场止跌回稳 [3] - 西安政策端积极响应国家“好房子”战略，在限购优化、公积金支持、土地出让条件等方面推出一系列本地化配套政策 [4] - 西安“619”新政出台带动市场阶段性回暖，但7-8月受预期偏弱及淡季因素影响市场较为平淡，9-10月供应改善带动销售修复 [4] - 西安二手房市场持续“以价换量”，1-10月二手住宅成交套数累计同比保持正增长 [4] 房企销售业绩与格局 - 西安TOP10房企2025年1-10月实现总销售额648.7亿元，较去年同期下降325.9亿元，降幅达到约33.4% [12] - 2025年TOP10企业门槛为32.5亿元，较去年下降9.6亿元，降幅达22.6% [12] - 2025年1-10月百亿房企数量由去年的5家回落至3家，减少2家 [13] - 全国性品牌房企，尤其是具备国央企背景的企业，依然占据市场主导地位 [14] - 保利发展以106.2亿元销售额位列西安房企第一，销售面积为64.2万m² [5] - 中铁建房地产以104.4亿元销售额位列第二，绿城中国以103.0亿元销售额位列第三 [5] 商品住宅项目表现 - 金茂璞逸东方以30.5亿元销售额位列西安商品住宅项目第一，位于曲江区域 [8] - 保利天珺以25.8亿元销售额位列第二，位于航天区域 [8] - 招商西安玺以25.3亿元销售额位列第三，位于港务区域 [8] - 在未央区域，保利未央璞悦以17.2亿元销售额位列第一 [11] 土地市场情况 - 2025年1-10月西安共推出96宗住宅用地，规划建面931.43万m²，同比下降31.93% [19] - 成交73宗住宅用地，规划建面697.70万m²，同比下滑44.13% [19] - 成交楼面价6694元/m²，同比上涨31.64%，平均溢价率0.98%，同比上涨172.22% [19] - 土拍热度主要集中于核心区域，高新、雁塔、未央、国港住宅用地出让金占全市比重达56% [24]