行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][8][9][11][13][14][15][16][18][19][20][21][22] 核心观点 - 项目在整体市场表现不佳的情况下，凭借精准定位、高性价比和TOD项目配套优势，实现了突出的去化表现和高市场热度 [1][5][9][16][20] - 项目成功的关键在于精准把握了刚需和刚改客户的置业需求，以价格优势弥补了客观存在的环境缺陷 [9][16][20] - 项目综合竞争力排名靠前，尤其在找房热度和户型匹配方面显著高于竞品均值，客户分流压力相对较小 [4][5][19] 项目概况 - 项目为郑州主城区首个TOD项目，由郑州地铁集团开发，占地约9.6万㎡，总建筑面积约37.13万㎡，容积率2.99，绿化率35%，总规划2343户 [1] - 项目由7栋33层高层和11栋18-19层小高层及1栋幼儿园组成，户型面积为101-119㎡三房和132-144㎡四房，销售均价约1.28万/㎡ [1] - 项目于2023年11月首次开盘，累计供应2343套，目前已去化近6成，最近6个月月均去化约47套 [1] 市场热度与竞争力 - 项目找房热度自开盘后长期维持在100以上，首开峰值达115，2025年11月热度指数为103，显著高于竞品均值 [5] - 项目热度超越了同区域95%、同板块90%、同价位96%的楼盘，近90天看房人数约1627人，近30天看房人数约638人 [5] - 项目在竞品中综合竞争力排名靠前，雷达图显示其在五大竞争力方面均有显著优势 [4] - 项目整体分流压力值为0.7，低于竞品平均值0.89，属于低分流项目，主要受新房竞品分流影响（占比86%） [19] 产品定位与户型分析 - 项目所在板块为典型的刚改板块，对90-120㎡三房和140-180㎡四房产品需求旺盛，且这两类产品在板块新房市场呈现供不应求态势 [8] - 项目户型设计全明双卫，户型方正，高层得房率约74%，小高层约78%，精准命中了市场需求缺口 [8][9] - 根据供需分析，90-120㎡三房产品供需不匹配度为-0.28（供＜求），120-140㎡四房产品供需不匹配度为-0.08（供＜求） [13] 项目配套 - 项目为TOD项目，在建8号线五龙口站可从地下大堂直达，周边有2条主干道和4条高架，交通便利 [14] - 项目周边有科创小学、育林小学和科创中学等中等教育资源，附近有华强广场商业，并规划有1.1万方社区商业 [14] - 项目规划有8.2万方园林景观、1200㎡会所（含健身房、儿童活动中心等），但区域存在火车编组站和污水处理厂等环境硬伤 [14][15][16] 价格策略 - 项目销售均价1.28万元/㎡，部分房源有优惠折扣，显著低于三环内新房成交均价约1.8万元和板块均价约1.5万元 [16] - 项目为毛坯交付，降低了购置成本并避免了装修风险，以价格优势弥补了环境不足，性价比突出 [16]