行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 报告认为2025年中央经济工作会议关于房地产的提法最值得重视的是“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，其紧迫性甚于2015年，因当前市场量价下行压力加大 [5] - “去库存”是自2015年后再次在中央经济工作会议中提出，相较于2024年的“推进处置存量商品房工作”，其解决手段不局限于政府端，居民端或企业端也有必要参与 [5] - “深化住房公积金制度改革”系首次在中央经济工作会议中提出，预计改革将涉及扩大使用范围、全国互通、灵活就业人员缴存试点等优化措施 [5] - 财政和货币政策延续积极态度，但当前市场对财政政策需求更重，预计未来可能通过降低LPR、公积金利率、城市更新、收储、购房补贴、减免税费等手段稳地产 [5] - 房地产业对经济拖累已连续3年，2026年作为“十五五”开篇，预计相关政策节奏会适当加快，2026年可能是一个新地产周期的开篇 [5] 行业现状与数据 - 截至2025年9月，42城新房+二手房去化周期已达到28.3个月，库存压力较大 [5] - 2025年三季度央行城镇储户问卷调查显示，居民未来收入信心指数降至45.9，未来就业预期指数降至42.1，未来房价预期上涨的人数占比降至9.1%，为2013年以来最低水平 [5] - 截至2024年，全国公积金缴存余额为10.93万亿元，个人住房贷款余额为8.07万亿元，贷款率从2016年的89%下降至74% [5] 政策方向解读 - 会议强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，表明政策目标是化解供强需弱矛盾，但路径将动态调整，方向大于方式 [1][5] - “鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”明确了存量房处置方式，但此前收储推进节奏缓慢，未出现规模性效果 [5] - 财政政策要求“保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量”，货币政策要求“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”，整体宏观政策取向一致积极 [5][12] 投资建议与关注主线 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、重仓高能级城市、产品力突出的房企；2）销售和拿地有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费场景的商业地产公司 [5] - 具体标的包括：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、保利置业集团、城投控股、大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份 [5]