市场现状与潜力 - 2024年中国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，显示“新市民”刚性住房需求有待释放[4] - 2024年二手房交易占比从2021年的28%提高至45%，显示改善性需求潜力较大[4] - “十五五”时期（2026-2030年）全国城镇住房需求总量预计约为49.8亿平方米，年均新建商品住宅销售面积预计为7-8亿平方米[10] - 未来五年城镇人口预计增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平方米；改善性需求预计带动住房需求增量20.3亿平方米，占总需求比例约40%[10] 2026年政策核心方向 - 政策目标从“止跌回稳”转为“着力稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式”，更侧重短期与中长期结合[7] - 供给端将严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房以加快消化库存[5][18] - 需求端将采取更多针对性措施，如优化限制性政策、降低购房成本，以充分释放刚性和改善性需求[5][19] - 支持房企从以新房销售为主向“开发+持有物业+高品质服务”的多元化模式转型[5][20] - 加快构建房地产发展新模式，改革开发、融资、销售等基础制度，并深化住房公积金制度改革[5][21] 市场展望与建议 - 随着库存逐步消化和市场预期修复，预计“十五五”中后期房地产有望逐步走出调整阶段，市场分化将更明显[14] - 建议全面取消大城市限制性政策，继续降低房贷利率、中介费率，并加大房贷利息抵扣个税力度以激活需求[24] - 建议加大存量闲置土地和商品房的收储力度，并通过货币化（房票）安置等方式推进城市更新以优化供给[22][27]