报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、增持等）[1] 报告核心观点 - 国务院总理李强在专题学习会上指出，“十五五”时期新型城镇化发展空间仍然很大，为房地产市场发展进一步释放空间[3] - 城市更新已成为稳楼市的重要抓手，利好政策正在逐步落地，金融和土地政策均有突破[6][9] 行业需求与市场空间 - 根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量接近50亿平方米[4] - 综合按照70%~80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米，对应商品房销售面积年均约8.5-9.5亿平米[4] - 改善性住房需求占比超四成，是未来住房消费的核心增长点[5] - 2024年全国农民工总量接近3亿人，解决好这部分人群的安居问题是未来五年住房发展领域的重点之一[5] - 随着新型城镇化深入推进，优势地区资源集聚效应将继续凸显，部分城市在省内的人口首位度仍有提升空间[5] 政策与战略方向 - “十五五”规划建议明确指出要“深入推进以人为本的新型城镇化”，科学有序推进农业转移人口市民化、加快城市群一体化和都市圈同城化、大力实施城市更新等均是重点方向[3] - 新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体[4] - 要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展[4][6] 城市更新具体举措与效果 - 2024年以来全国已有超130地出台/优化房票安置政策，一线城市相继跟进落地[6] - 广州黄埔区自去年4月落地房票后，截止今年11月末，累计通过房票认购商品房超4400套[6] - 上海嘉定区截至11月23日核发房票463张，预定房源412套[6] - 2025年12月1日，国家发改委印发新规，进一步拓展基础设施REITs发行范围至城市更新设施等领域，为城市更新拓宽长期低成本融资渠道[7][9] - 同日，重庆在政策吹风会上指出，对城市更新中包含增加公共服务功能的项目，按现状建筑面积或原批准计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持[9] 人口与城镇化数据支撑 - 表格数据显示，2024年主要省会城市常住人口占全省比重较高，例如武汉占湖北省常住人口比重为66.4%，西安占陕西省比重为66.1%，成都占四川省比重为59.2%[7] - 部分核心城市城镇化率较高，例如上海城镇化率为89.9%，北京为88.2%，天津为86.0%[7]