报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 报告核心观点 - 11月房地产市场呈现结构性分化，新建住宅价格环比微涨，但二手住宅和租赁市场价格持续下跌，市场整体仍处于调整阶段 [3][5] - 政策层面持续推进城市更新与构建房地产发展新模式，短期政策聚焦市场止跌回稳，中长期则致力于高质量发展 [4][6] - 年末核心城市优质新盘供应增加可能带动新房成交量翘尾，但二手房市场受高挂牌量影响，价格仍处博弈期 [5][6] 百城新建住宅价格指数总结 - 整体表现：11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [3][8] - 城市分化显著：31个城市环比上涨，64个城市环比下跌，5个城市持平 [3] - 一线城市领涨：一线城市新建住宅价格环比上涨0.75%，同比上涨6.66%，涨幅最高 [8] - 核心城市表现强劲：上海、成都、杭州、宁波等城市新建住宅价格环比涨幅居前，分别为1.39%、1.34%、1.27%、1.24% [9] - 十大城市情况：十大城市新建住宅平均价格为32485元/平方米，环比上涨0.69%，同比上涨5.66% [11] - 同比涨跌城市数量：新建住宅价格同比上涨的城市仅21个，下跌城市达79个，市场压力仍存 [10] 百城二手住宅价格指数总结 - 整体表现：11月全国100个城市二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，跌幅较上月扩大 [3][12] - 全线下跌：100个城市二手住宅价格环比均出现下跌，市场压力普遍 [3][13] - 各线城市普跌：一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%；二线城市环比下跌0.98%，同比下跌8.24%；三四线代表城市环比下跌0.81%，同比下跌7.47% [12] - 部分城市跌幅较深：南京、昆山、淮安等25个城市二手住宅价格环比跌幅超过1%，其中南京跌幅最大，为1.83% [13] - 同比普遍大幅下跌：所有100个城市二手住宅价格同比均下跌，其中淮安、盐城、温州等20个城市同比跌幅超过10% [14] - 十大城市情况：十大城市二手住宅平均价格为34346元/平方米，环比下跌1.17%，同比下跌6.32%，所有城市同比均下跌 [15] 50城住宅租赁价格指数总结 - 整体表现：11月全国50个城市住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57%，市场进入传统淡季 [3][17] - 下跌城市占绝大多数：仅1个城市（北海）租金环比上涨，49个城市环比下跌 [3][18] - 部分城市跌幅较大：西安、北京、青岛环比跌幅超过1.0%，其中西安跌幅最大，为1.32% [18] - 同比亦普遍下跌：仅乌鲁木齐租金同比上涨0.81%，其余49个城市同比均下跌，温州同比跌幅最大，为10.56% [19] 政策与市场趋势分析 - 政策动向：11月住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理四方面发力，配套支持政策有望加速落地 [4] - 地方政策优化：杭州、成都、天津滨海新区等地推动盘活存量资源，佛山优化境外个人购房条件，重庆、佛山等地优化公积金贷款政策 [4] - 北京“十五五”规划：提出加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系和租购并举的住房制度 [4] - 专项债券发行：11月重庆、湖北等省市发行近350亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地 [4] - 市场供应与趋势：11月新房市场供应整体仍在低位，但上海、成都、杭州、宁波等城市高端改善项目入市，带动核心城市均价结构性上涨 [5] - 年末市场展望：年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力，二手房市场受高挂牌量影响，价格处于博弈期 [6]