报告行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如“增持”、“中性”等）[1][2][3][4][5][6] 报告的核心观点 * “十四五”期间（2021-2025年）中国房地产市场在2021年规模见顶后进入深度调整期，政策重心从“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，行业格局重塑，央国企市场份额提升[7][8][9] * “十五五”期间（2026-2030年）房地产市场预计将逐步筑底企稳，年均新建商品住宅销售面积有望保持在7-8亿平方米，市场驱动从“首次置业”转向“置换改善”主导，城市分化成为常态[6][10][15][16][17] * 行业发展趋势聚焦于“好城市+好房子”、存量时代的城市更新潜力释放，以及房企向“轻重并举”模式转型以适应高质量发展新阶段[6][17][18] 第一部分：“十四五”中国房地产市场形势总结 （一）政策环境 * 政策主线从强调“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，经历全面宽松周期，2024年“去库存”成为重点[7][22] * 需求端政策持续放松：5年期以上LPR累计降息8次共115个基点至3.5%，首套房首付比例下限降至15%，多数城市已全面取消限购限售等限制性政策[29][30][32][33][37][38] * 供给端政策以支持房企融资和盘活存量为主：“金融16条”、“三支箭”落地，设立3000亿元保障性住房再贷款，专项债用于收储存量土地和商品房[26][27][42][44][48][49] * 房地产发展新模式框架逐步清晰：完善“市场+保障、租+购”住房体系，建立“人房地钱”要素联动机制，推进现房销售试点，建设“好房子”成为重要抓手[50][51][52][53][54] （二）市场特征 * 2021年为行业规模拐点，全国新建商品房销售面积达历史峰值16.1亿平方米，随后进入深度调整期[8][56][62] * “十四五”时期全国新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25%，2025年销售面积预计为8.8亿平米，较高点下降约五成[8][59][60] * 市场分化加剧：一二线城市新房销售额占比接近六成，表现出较强韧性；三四线城市整体承压，房价回调明显[8][64][71] * 存量时代到来：全国二手房交易量占整体比重超过40%，重点30城二手房成交占比升至65%左右，北京、上海占比超80%[8][73][74][78] * 改善型需求成为主力：重点城市新房市场中120-144平米户型成交占比已超30%[8][72] （三）企业格局 * 房企经营压力加大，规模房企数量持续萎缩：2024年千亿房企仅剩11家，相比2020年减少30家，“十四五”时期累计77家房企出现债务违约[9] * 行业集中度显著回落：TOP100房企销售额占全国比重由2020年的近六成降至2025年1-10月的约29.4%[9][87] * 央国企市场份额提升：2025年1-11月销售额TOP100企业中央国企有52家，拿地前100中约八成成为央国企[9] 第二部分：“十五五”中国房地产市场趋势展望 （一）发展环境 * 经济增长锚定2035年人均GDP达到中等发达国家水平，扩大内需是核心，房地产仍将发挥支柱产业作用[10] * 城镇化迈向“提质”新阶段：2024年城镇化率达67%，区域发展聚焦核心城市群与都市圈，分化成为市场主要特征[11] * 房地产政策短期聚焦“止跌回稳”，中长期锚定高质量发展，加快构建发展新模式[12] （二）市场预判 * 模型预判2026-2030年新建商品住宅年均销售面积有望保持在7-8亿平方米[6][15] * 需求结构转变：新增城镇人口需求（五年约3650万人，带动住房需求16.1亿平米）、改善型需求（成为核心引擎，占总需求比例约四成，带动增量20.3亿平米）、拆迁改造需求（约13.4亿平米）共同构成“十五五”时期约49.8亿平米的城镇住房总需求[15] * 当前住房需求已由“刚需”驱动转为“改善”主导，预计“十五五”前期销售量价仍有下行压力，中后期有望逐步走出低迷[16] （三）发展趋势 * 城市分化成常态：“好城市+好房子”具备发展空间，一二线核心城市凭借经济与产业优势，市场仍有空间[17] * 存量时代到来，城市更新潜力释放：城市更新将成为“十五五”城市发展重要抓手，为房地产发展注入新动力，改造需求多集中于大城市[17] * 房企转型“轻重并举”：企业需构建“开发、运营、服务”多元业务体系，聚焦产品力提升，拓展代建、物业、商业运营等轻资产业务，并利用数字技术降本增效[18]