行业投资评级 * 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10] 核心观点 * 上海甲级写字楼市场短期需求出现反弹迹象 但市场整体动能依然疲弱 仍在艰难寻底 [7] * 2025年第四季度净吸纳量回升至13.2万平方米 但2025年全年净吸纳量预计仅为26.7万平方米 不足去年水平的一半 [4][7] * 租金持续承压 2025年全年累计跌幅达10.3% 创下近五年最大降幅 表明供需格局仍未改善 [7] 市场供需与表现 * 市场存量：截至2025年第四季度 上海甲级写字楼市场总存量为1,811万平方米 [4] * 新增供应：2025年第四季度新增供应为31.4万平方米 2025年全年新增供应为69.5万平方米 [4] * 净吸纳量：2025年第四季度净吸纳量为13.2万平方米 2025年全年净吸纳量预计为26.7万平方米 [4][7] * 空置率：截至2025年第四季度 市场整体空置率为22.0% 环比上升0.6个百分点 [4] * 租金：截至2025年第四季度 市场净有效租金为5.8元/天/平方米 环比下降3.0% 2025年全年累计跌幅达10.3% [4][7] 子市场详情 (2025年第四季度) * CBD核心区：存量占市场总存量的45% 主要子市场包括南京西路(存量1,348,395平方米 租金17.7元/天/平方米 空置率9.1%) 陆家嘴(存量2,476,927平方米 租金7.04元/天/平方米 空置率16.1%) 新天地(存量1,156,386平方米 租金6.58元/天/平方米 空置率17.8%)等 [4][7] * DBD次核心区：存量占市场总存量的55% 主要子市场包括苏河湾(租金7.36元/天/平方米 空置率34.5%) 北外滩(租金5.43元/天/平方米 空置率24.7%) 前滩(租金5.40元/天/平方米 空置率20.7%) 虹桥商务区(租金4.76元/天/平方米 空置率20.8%)等 [4][7] 需求来源 * 2025年第四季度主要需求来自物流运输行业 占比38% [4] * 2025年第四季度专业服务行业需求占比19% [4] * 2025年第四季度金融行业需求占比14% [4]