报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][4][8] 报告核心观点 * 2025年11月，中国房地产市场整体需求疲软，各线城市新房成交量同比普遍大幅下降，龙头房企业绩同比下滑，但行业融资环境有所改善，债券融资总额同比增长 [4][5][7] * 政策层面，中央持续推进高质量城市更新，地方政策聚焦于盘活存量资产、优化公积金贷款及纾困房企，旨在促进市场平稳健康发展和资源效率提升 [12][13][15][25][37] 全国市场整体情况总结 * 市场需求：2025年11月，一线城市商品住宅平均成交面积为198.60万平方米，同比下降42.42%，环比微增0.43%；二线代表城市平均成交757.70万平方米，同比下降45.70%，环比下降12.89%；三线代表城市平均成交174.76万平方米，同比下降21.25%，环比增长9.72% [4][10] * 供求情况：2025年11月，50个代表城市商品住宅可售面积约29575.38万平方米，环比下降1.17%，同比下降13.33%；短期库存去化时间为14.6个月，环比延长0.5个月，同比缩短0.5个月 [11] 重点企业整体情况总结 * 销售情况：2025年11月，监测的品牌房企销售额整体同比下降32.4%，环比下降7.2%；监测的10家房企中，仅绿城中国、华润置地销售额环比增长，其中华润置地环比增幅最大，达51.3%；10家房企销售额同比均下降，金地集团降幅最大，为-68.4% [5][39] * 拿地情况：2025年11月，重点监测品牌房企累计权益拿地成本119.9亿元，权益新增土地面积53.4万平方米，权益规划建筑面积100.2万平方米；中海地产权益拿地金额最高，为43.1亿元 [6][38] * 融资情况：2025年11月，房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%；其中，信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4%；债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点 [7][41] 品牌房企经营状况总结 * 万科：11月销售额94.2亿元，同比减少53.2%，环比减少34.4%；新增土地3宗，权益拿地金额9.2亿元；上海市场热销6.4亿元居首，热销项目为上海的中興傲舍，销售额3.22亿元 [46][48][52][53] * 保利发展：11月销售金额180.2亿元，同比减少24.9%，环比减少14.7%；新增土地2宗，权益拿地金额17.4亿元；广州市场热销142.0亿元居首，热销项目为广州的保利玥玺湾，销售额111.26亿元 [58][61][62][63] * 中海地产：11月销售金额约222.35亿元，同比下降26.0%，环比增加19.2%；新增土地3宗，权益拿地金额43.1亿元；北京市场月销20.7亿元居首，热销项目为深圳的中海大运玖章，销售额13.5亿元 [69][73][76][77] * 金地集团：11月销售金额15.2亿元，同比减少68.4%，环比减少20.8%；本月无新增土地；天津市场月销4.3亿元居首，热销项目为武汉的金地长江艺境，销售额3.04亿元 [81][82][83][88] * 绿城中国：11月合同销售金额约243亿元，同比减少21.9%，环比增加9.0%；新增土地3宗，权益拿地金额28.4亿元；杭州市场月销71.1亿元居首，热销项目为杭州的晓澜玉华轩，销售额24.59亿元 [92][95][96][97] * 华润置地：11月合同销售金额约230亿元，同比减少10.9%，环比大幅增加51.3%；新增土地4宗，权益拿地金额15亿元；三亚市场销售18.4亿元居首，热销项目为三亚的华润置地观岚，销售额14.45亿元 [101][102][106][107] * 招商蛇口：11月合同销售金额约140.9亿元，同比减少34.7%，环比减少8.3%；新增土地3宗，权益拿地金额5.67亿元；上海市场销售37.8亿元居首，热销项目为上海的康定壹拾玖，销售额15.24亿元 [112][115][117][118] * 龙湖集团：11月合同销售额36.4亿元，同比减少57.2%，环比减少21.5%；本月无新增土地；重庆市场销售5.15亿元居首，热销项目为天津的龙曜城，销售额3.38亿元 [124][125][126][131] * 建发房产：11月合同销售额60亿元，同比减少51.7%，环比减少45.2%；本月无新增土地；上海市场销售12.14亿元居首，热销项目为北京的建发·海晏，销售额6.24亿元 [135][136][137][142] * 越秀地产：11月销售金额约51.15亿元，同比减少49.0%，环比减少58.4%；本月无新增土地；北京市场销售18.5亿元居首，热销项目为北京的璞樾家园，销售额7.29亿元 [146][147][148][153] 政策盘点总结 * 中央层面：住建部召开全国城市更新工作推进会，强调编制专项规划、建立可持续投融资体系及运营模式，预计配套金融、财税等支持政策将加速落地 [12][13][36] * 地方层面——存量盘活：多地出台政策盘活存量资产，主要方向包括：1) 转变房屋用途，如杭州允许临时改变用途（最长5年），广州、成都支持非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 [15][16][17][19]；2) 支持功能兼容，如上海允许商务楼宇兼容公寓、医疗等功能 [20]；3) 松绑“自持”限制，如广州、成都允许自持商品住房或商办物业在补缴出让金后转为可售 [21][22]；4) 优化管理审批流程，如成都完善商住项目进度挂钩机制，佛山优化开竣工时限 [23] * 地方层面——需求端支持：1) 多地优化公积金政策，如重庆支持提取公积金支付二手房首付，佛山支持二套房“商转公”，驻马店、鹤壁、嘉兴上调贷款额度或拓宽使用范围 [30][31][32]；2) 发放购房补贴，如杭州余杭区给予新建商品住宅每套3万元补助，青岛为引进人才提供最高30万元购房补贴 [33]；3) 广州开展常态化收购存量商品房用作保障性住房 [34]；4) 天津、广州优化公租房轮候及补贴政策 [35]