市场趋势与研究方法 - 2025年重点城市二手房成交占比均在65%以上，且占比持续上升[1] - 研究基于线上找房行为数据，超90%购房者通过线上渠道获取房源信息[1] - 分析采用三个核心指标：客户重合度、找房人数占比、市场分流压力[3] 上海市场核心发现：客户重合度 - 上海一二手房客群分化显著，整体客户重合度为6.4%，在核心城市中最低[4] - 核心区客户重合度（平均3%）低于外围区（平均5%）[4] - 外围区部分板块（如临港新城）客户重合度较高，2025年达9.2%[5] 上海市场核心发现：二手房主导地位 - 上海二手房找房人数占比平均约为66%[5] - 核心区二手房找房人数占比（平均71%）显著高于外围区（平均63%）[5] - 核心区有13个板块二手房找房占比超过90%，外围区有8个[5] - 2025年外围区二手房找房占比普遍提升约10个百分点（除宝山外）[6] 上海市场核心发现：分流压力 - 2025年上海新房市场整体分流压力为12%[8] - 外围区新房市场分流压力（平均13%）高于核心区（平均11%）[8] - 外围区分流压力较2024年上升约3个百分点[8] - 核心区内部分化，徐汇区分流压力达19%，高于外围区平均水平[8] 行业应用与策略意义 - 研究有助于企业判断市场主导类型（新房/二手房）及竞争态势变化[10] - 可精准锁定“摇摆客户”（同时关注新房的二手房客群）以进行针对性营销[10] - 建议布局新房供应稀缺且对二手房分流压力小（如低于15%）的核心板块[11]