报告行业投资评级 - 报告未明确给出一个统一的行业投资评级 而是对不同细分物业类型的收益率和情绪进行了详细列示 整体情绪以“稳定”和“阳性”为主 [3][6] 报告核心观点 - 英国商业地产市场预计在2026年表现更佳 所有物业的总回报预计从2025年的+7.1%上升至2026年的+8.4% [8][10] - 主权财富基金正加速回流英国商业地产市场 2025年投资额增至18.3亿英镑 同比增幅达161% 预计2026年这一趋势将因较低的油价而加速 [8][9] - 美国私募股权基金募资额创十年来新高 前十大基金募资额占比从2024年的35%升至2025年的46% 这为增加对英国商业地产的投资提供了显著的潜在资金 [8] - 在2025年至2029年期间 购物中心和零售仓库预计将成为表现最好的领域 年化总回报率预计分别为+8.7%和+8.3% [8][10] 细分物业收益率与市场情绪总结 零售物业 - 大街零售：核心地段如邦德街收益率稳定在2.75% - 3.00% 情绪为“阳性” 牛津街收益率稳定在4.50% 情绪为“阳性” [3] - 主要城镇与区域城市零售：主要城镇收益率从1月的6.75%微降至9月及之后的6.50% 情绪“稳定” 区域城市收益率从1月的7.25%微降至9月及之后的7.00% 情绪“稳定” [3] - 好二级零售：收益率稳定在10.00% 情绪“稳定” [3] 购物中心 - 区域方案：收益率从1月的7.50%微调至9月及之后的7.25% - 7.50% 情绪“阳性” [3] - 本地方案（成功）：收益率从1月的10.00%+ 调整至12月及之后的9.50% - 10.00% 情绪“阳性” [3] - 社区计划：收益率稳定在10.00%+ 情绪“阳性” [3] 外出零售与零售仓库 - 优质二级开放A1公园：收益率稳定在5.25% - 5.50% 情绪“稳定” [3] - 笨重货物公园/优良二级大宗货物公园：收益率从1月的6.75% - 7.00%微降至9月及之后的6.50% - 6.75% 情绪“稳定” [3] - Solus Open A1/Solus庞大：收益率稳定在6.00%+ 情绪“稳定” [3] 食品店 - 年度RPI增长：收益率从1月的4.75% - 5.00%微降至9月及之后的4.75% 情绪“阳性” [3] - 公开市场审查：收益率从1月的6.00%微降至9月及之后的5.75% 情绪“阳性” [3] - 折扣商：收益率从1月的4.75%微降至9月及之后的4.50% 情绪“阳性” [3] 休闲物业 - 主要休闲公园：收益率稳定在8.00% 情绪“稳定” [3] - 优质次级休闲公园：收益率稳定在9.00% 情绪“稳定” [3] 办公室 - 城市中央（10年）：情绪为“阳性” [6] - 西区核心与非核心地段：情绪均为“阳性” [6] - 主要区域城市（10年及5年）：情绪“稳定” [6] - 二级区域城市/东南城镇/东南商务园区：情绪多为“稳定” 部分为“负面” [6] 仓库与工业 - 主要分销/仓储：情绪“稳定” [6] - 二次分销：情绪“稳定” [6] - 大伦敦/东南地区/英国其余地区现代资产/优质二手房产：情绪均为“稳定” [6] 专业行业 - 汽车展厅：情绪“稳定” [6] - 经济型与预算酒店：情绪“稳定” [6] - 学生住宿（伦敦及主要区域）：情绪“稳定” [6] - 医疗保健（非营利与特殊目的实体）：情绪“稳定” [6] - 数据中心：情绪“稳定” [6] - 生命科学：情绪“稳定” [6] - 收入条带与地租：情绪为“负面” [6] 宏观经济与债务市场指标 - 英格兰银行基准利率：从2025年1月的4.75%下降至2025年11月、12月及2026年1月的4.00% [13] - 5年期SONIA掉期利率：从2025年1月的4.30%下降至2025年11月及之后的3.62% [13] - 10年期国债到期收益率：从2025年1月的4.87%微降至2025年11月及之后的4.49%左右 [13] - 10年期指数国债收益率：从2025年1月的1.26%上升至2025年11月的1.56% 随后在12月微调至1.49% [13]