报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 房地产市场处于“市场 + 保障”双轨制新阶段，虽新二手市场调整压力持续、买房需求触底，但库存周期临近拐点、价格周期筑底回升，政策聚焦“稳预期、缩调整、促转型”，保障性住房、保租房等进入新发展阶段，行业洗牌中也蕴含着诸多新机遇，如补足历史缺口、人口结构升级、租房需求补位等，同时租赁市场在价格、供需、收益率等方面呈现出不同特点和结构性机会 [2][3][10][16] 各部分内容总结 市场现状 - 新二手调整压力持续，买房需求触底，5 年内新房销售面积下降 53%，新开工面积下降 71%，新房找房热度近三年阶梯下滑至历史低点，二手房找房热度趋势筑底企稳，2023 - 2025 年百城二手房挂牌量年均从 181 万套增至 259 万套，增长 43% [3][5][7] 市场周期 - 全国新建商品住宅一二级库存周期出现拐点信号，12 月库存同比 - 9.1%，消化周期同比变化 + 0.6 月，70 个大中城市新二手房价格周期有筑底回升趋势，价格趋势总体向好 [10][11] 新定调 - 2026 年 1 月以“稳预期、缩调整、促转型”为核心明确行业定位、政策原则与转型路径，1 月地产政策聚焦降低交易成本、优化金融支持、深化公积金改革、商办去库存四大方向，有多条落地政策 [16][17] 新阶段 - 保障性住房进入高质量发展阶段，经历起步、转型后进入以推进保障性租赁住房建设、加强金融支持等为重点的阶段；保租房进入质与量的提升阶段，“十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房等 1100 多万套（间），部分城市已超额完成目标；首部《住房租赁条例》于 2025 年 9 月施行，租赁行业发展进入新阶段；行业持续洗牌，轻资产扩张需匹配现金流，行业从“冲规模”转向“保运营”，政策与监管将进一步收紧 [18][20][24][28] 新机遇 - 理清历史欠债，未来补足缺口催生巨大市场规模，政策性租房累计供应近 2400 万套，保障房“十四五”新增近 1100 万套；人口结构升级驱动需求提升，长期预计释放 2000 万改善居住需求；家庭小型化使居住需求由租房向买房的转化动能减弱；买房需求低迷，租房需求补位，2025 年月均百城挂牌套数较 2023 年增长 35%，线上平台租房需求占比提升 [30][32][35][39] 租赁价格 - 2025 年重点城市平均挂牌租金较 2024 年下跌 9.6%，跌幅收窄，整体有止跌企稳迹象；城市分化局部机会，西部城市表现更强，2025 年 3 个城市租赁价格指数同比上涨，24 个城市跌幅在 3% 以内，部分城市下半年显现止跌回升迹象；2025 年上海、成都挂牌租金走势相对更稳，成都 12 月租金水平较 2021 年疫情前仍高出 1.7%，同比跌幅仅 2.2%，上海挂牌租金水平较 2021 年疫情前高出 11.5%，各月波动相对较小 [46][47][50] 租赁供需 - 供给呈现小幅增长，2025 年租赁市场线上挂牌供应量同比上升 4.2%，需求收缩程度有限，线上租赁需求热度同比小幅下降 3.7%，部分人口基数较大城市需求热度上升；一线需求层次丰富，3000 元以下房源有供应缺口，5000 元以上供大于求，各价格段供需分布分散，重点二线城市需求集中度高，1000 - 2000 元区间房源供不应求，各价格段供需分布相对集中；以成都为例，供需价格段集中度高，501 - 2000 元/月/套房源竞争压力大，小户型存在需求补位机会，3 房供应占比过半且持续增加，1 房和 2 房需求占比高于供给占比；以成都为例，区域分化中核心区是租金价值高地，多区域租赁需求活跃，人口分布分散带来区域机会 [55][59][60][64] 租金收益率 - 2024 年至今二手房价格下行，各能级城市挂牌租金收益率均被动上行，2025 年一线城市租金收益率较 2024 年初上涨 11.8%，重点二线城市涨幅最高达 17.1%，各能级城市租金收益率均突破 10 年期国债收益率，租赁类产品投资属性显现；2025 年成都、重庆、武汉收益率高于 2.7%，部分城市收益率走势有差异但整体呈上升趋势，12 月广州、成都、重庆和武汉的挂牌租金收益率表现较好；以成都为例，区域供需分化，部分区域租金收益率高于 3% 且同比涨幅显著，成华、锦江、郫都及新都等区表现突出 [71][73][75]