报告行业投资评级 * 报告未明确给出对行业的整体投资评级 [1] 报告核心观点 * 中国房地产市场进入“市场+保障”双轨制发展的新阶段，在传统销售市场深度调整的同时，租赁住房（特别是保障性租赁住房）市场迎来新的发展机遇 [2] * 新房与二手房市场已呈现触底企稳迹象，政策以“稳预期、缩调整、促转型”为核心，着力降低交易成本、优化金融支持并推动行业向“开发+持有运营”转型 [3][7][15] * 租赁市场在法规完善、需求结构变化及供给增加的背景下，正从“冲规模”转向“保运营”，精细化管理和现金流安全成为核心，行业机构化率将提升 [23][27] * 城市与市场内部分化显著，投资机会需从城市能级、区域、价格段及户型等多维度供需结构差异中挖掘 [41] 市场现状：销售市场深度调整，呈现触底企稳信号 * 新房市场销售面积在5年内下降53%，新开工面积下降71%，供求关系发生根本变化 [3][4] * 2025年12月，新房市场呈现“跌势收敛、分化加剧”态势，58安居客领先指数显示新房找房热度已降至历史低点，需求触底 [3] * 二手房市场调整压力持续，但一线城市跌势略有收敛，找房热度趋势已呈现筑底企稳形态 [7] * 全国新建商品住宅库存同比减少9.1%，但消化周期同比延长0.6个月，库存压力依然存在 [11] * 房地产价格周期出现拐点信号，新房与二手房价格趋势向好发展 [12][13][14] 政策环境：顶层定调明确，多维度政策支持转型 * 2026年政策以“稳预期、缩调整、促转型”为核心，明确房地产兼具金融与民生双重属性 [15] * 1月政策聚焦四大方向：1) 降低交易成本（如换房个税退税延续）；2) 优化金融支持（如商办首付降至30%、公积金利率下调）；3) 深化公积金改革；4) 推动商办去库存 [15][16] * 政策鼓励通过专项债收购存量商品房转作保租房，并推动REITs扩容以支持商办存量改造为长租公寓，引导房企向“开发+持有运营”转型 [16] 租赁行业新阶段：保障房高质量发展与监管规范化 * 保障性住房进入高质量发展阶段，“十四五”期间全国计划建设筹集保障性住房等1100多万套（间），部分城市如北京、深圳、广州已超额完成目标 [17][19] * 首部《住房租赁条例》于2025年9月施行，对租赁房源标准、合同备案、资金监管、从业主体资质与行为进行了全面规范，推动行业合规化 [23][24][25][26] * 租赁行业正从“冲规模”转向“保运营”，轻资产扩张需匹配现金流，“高收低租”模式不可持续，自持与保障房赛道抗风险能力更强，中小机构出清加速 [27] 市场机遇：租赁需求潜力巨大，结构性机会显现 * 中国租赁市场存在巨大潜在规模：城市家庭中租房户数约5000万，占比25.6%，但政策性租房仅覆盖约700万户，占比3.7%，缺口明显 [30] * 人口结构升级（城镇化率从67% 提升至70%、学历提升）将长期驱动约2000万户家庭的改善居住需求，其中约1100万户需求可能通过市场化租房满足 [31][32] * 家庭小型化（结婚对数下降、出生率下降）导致居住需求由买房向租房的转化动能减弱，支撑租赁需求 [34][35] * 线上平台租房需求占比显著提升，2025年58平台和AJK平台占比分别达到54.5% 和33.6%，较2021年分别提升13.5个百分点和14.6个百分点 [39][40] 租赁市场运行：租金止跌企稳，城市分化显著 * 2025年百城租房市场挂牌套数达183.2万套，较2023年增长35%，供给增加 [38][40] * 2025年重点城市平均挂牌租金为43.3元/平方米/月，较2024年下跌9.6%，但跌幅较2024年（12.4%）收窄，且月度波动幅度小，有止跌企稳迹象 [43][44] * 城市租金表现分化：2025年3个城市租金同比上涨，24个城市跌幅在3%以内；西部城市如乌鲁木齐（同比104.1）、贵阳（同比100.3）表现相对突出 [45][47] * 一线城市中，上海2025年12月挂牌租金较2021年疫情前仍高出11.5%；广州和深圳下半年显现止跌回升迹象 [49][50] * 核心二线城市租金回落显著，但成都表现强劲，2025年12月租金较2021年疫情前仍高出1.7%，2025年租金同比跌幅仅2.2% [49][50] 供需结构分析：价格段与区域分化孕育投资机会 * 2025年租赁市场线上挂牌供应量同比上升4.2%，线上需求热度同比小幅下降3.7%，跌幅显著收窄 [52][53] * 重庆、南京、杭州、福州及天津等新一线城市需求热度同比上升，表现优于一线城市 [51][53] * 价格段供需错配：一线城市3000元以下房源存在供应缺口，5000元以上房源供大于求；重点二线城市1000-2000元区间房源供不应求 [55][56][57] * 以成都为例，市场呈现高集中度与结构性机会：501-2000元/月/套的房源供需占比高达71.6% 和76.8%，竞争激烈；但1房和2房户型需求占比显著高于供给占比，存在补位机会 [58][59][60] * 区域分化：成都核心区域（如锦江、武侯）租金同比上涨超2%，租金收益率主动上涨；而人口分散导致多区域（如双流、新都）租赁需求活跃，需求占比高于供应占比 [61][62][64][65][74] 投资属性：租金收益率上行，超越国债收益率 * 在二手房价格下行趋势下，各能级城市挂牌租金收益率均被动上行：2025年一线城市收益率较2024年初上涨11.8%，重点二线城市上涨17.1% [67][68] * 2025年，各能级城市租金收益率均突破10年期国债收益率，租赁产品的投资属性显现 [68] * 重点城市租金收益率走势分化但整体上行：北京稳定在2%以上；广州12月达2.3%；成都、重庆、武汉处于2.7%~3.2%区间，12月均超3% [69][71] * 成都2025年平均挂牌租金收益率为2.87%，2025年12月较2024年1月上涨21%；核心区域如成华、锦江收益率超3%，且由租金上涨推动主动上涨 [73][74]